我在附近买了一层楼的房子,邻居租了房子,租户在家里开了麻将馆,严重干扰了我的生活。我该怎么办?

更新时间:2020-03-11 15:19:57
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我在附近买了一层楼的房子,邻居租了房子,租户在家里开了麻将馆,严重干扰了我的生活。 我该怎么办?
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  • 合同必须严守,是合同法上的一项基本原则。但是,当事人可依合同约定或者法律规定而享有解除权,以便从合同的束缚中解脱出来。  在房屋租赁合同关系中,除当事人约定外,根据《合同法》的有关规定,双方在以下情形下享有合同解除权:  
    1.承租人的解除权。;  《合同法》第二百三十三条规定仅限于物的瑕疵,而且限于物的瑕疵达到“危及承租人的安全或者健康”的程度。我们认为,对于租赁房屋的瑕疵,不论是物的瑕疵还是权利瑕疵,只要符合《合同法》第九十四条第
    (四)项规定,承租人可以主张解除合同。对于承租人因租赁房屋存在瑕疵而主张解除合同的,应满足以下要件:  
    (1)承租人的使用收益受到的障碍必须达到严重程度。但是,如果租赁房屋对于承租人有特别利害关系的,则该障碍即使未达到严重程度,也应允许承租人解除合同。  
    (2)出租人不于催告的期限内进行修缮。但在修缮为不可能或者虽有可能但于承租人已无利益的,则无需催告即可主张解除合同。《合同法》第二百三十三条规定的用语是“可以随时解除”。但应注意的是,其前提是租赁房屋的瑕疵已达到“危及承租人(包括同住人)的安全或者健康”的程度。在此种情形下,即使承租人订立合同时明知该租赁房屋存在瑕疵,也不影响其解除合同。这一点与一般的合同解除规则不同,其立法理由在于要绝对保护人的生命与健康。对此条作相反解释,就是,如果租赁房屋的瑕疵不会导致“危及承租人的安全或者健康”的,而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的,承租人将不得主张解除合同。  
    2.出租人的解除权。  
    (1)承租人违反约定方式,或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。《合同法》第二百一十九条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”  
    (2)承租人迟延支付租金,经出租人催告,仍不于催告期限内支付租金的。《合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”  
    (3)承租人未经出租人同意,将租赁房屋转租于第三人的。《合同法》第二百二十四条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”  
    3.双方均有的解除权。  不定期的房屋租赁合同,双方均可以随时解除合同。《合同法》第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
    2020-03-11 15:14:55
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  • 要和房东签定书面的租赁合同。
    1、查看出租人的房产证明和有效身份证明
    2、签订租房合同时,应问清房租包含的内容,水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担。
    3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用。
    4、明确租金标准、租赁期限、房租支付时间和付款方式 ,并要求出租方提供租金收据。
    5、应对能否转租做出约定;对提前终止合同是否违约做出约定;对房屋维修做出约定。
    6、要明确违约责任和违约的补偿标准
    7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况,并约定维修责任。
    2020-03-11 15:17:02
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  • 什么房子都可以租吗?房屋租赁需要注意哪些地方
    摘要:随着现代社会经济的不断发展,外出务工人员也是越来越多,他们一般都是选择在当地先租一套房子住下来,但是许多时候都会发生一些租房纠纷,那么房屋租赁需要注意哪些地方呢?
    一、房屋本身是否可以租赁
    如果要来看房屋本身是不是可以租赁的的话,要讨论的是租赁合同无效的情形,哪些情况下租赁合同是无效的?
    第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
    (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
    (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
    (三)以合法形式掩盖非法目的;
    (四)损害社会公共利益;
    (五)违反法律、行政法规的强制性规定。
    租赁房屋本身违反法律法规的规定引发租赁合同无效的情形(见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》):
    (一)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;
    (二)未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑;
    可以法定解除租赁合同的情形。
    1.《合同法》第九十四条
    “有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
    (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
    (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
    (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
    (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
    (五)法律规定的其他情形。”
    根据《合同法》第二百三十三条,租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。
    2.最高院的司法解释第八条
    根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条,因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:
    (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
    (二)租赁房屋权属有争议的;
    (三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
    第三种情形包括例如未经消防验收或者消防验收不合格、未经竣工验收或者验收不合格的情形。
    给承租方的建议:在上述情况下,建议承租人在签署租赁合同之前首先要求出租人提供建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收证明、消防验收证明以及房屋产权证明。
    二、出租人是否有权出租房屋
    根据出租人是否有权出租,分为以下2种情况
    1.出租人非房屋所有权人,将房屋直接出租给承租人
    给承租方的建议:承租方在签订租赁合同时应要求出租人出示房屋所有权人允许该人出租房屋的授权委托书。
    2.出租人转租承租的房屋的情形
    承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。(《合同法》第224条)
    提醒大家注意的是,根据最高院第十六条:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”
    三、房屋在租赁之前是否存在抵押的情况
    如果房屋在租赁之前已经存在抵押,那么在抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力(《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第一款)。
    抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自已承担。(《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第二款)。抵押权人处分抵押房屋,应当事先书面通知承租人,承租人享有优先购买权。
    四、租赁期限的限制
    租赁期限不得超过二十年;超过二十年的,超过部分无效。
    租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年(《合同法》第二百一十四条)。
    租赁房屋为临时建筑时,租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效(《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条)。
    五、意向书的效力
    意向书可能构成租赁合同,也可能不构成租赁合同。
    在符合下列条件时,意向书有可能被认为是一个租赁合同:A意向书是由有权双方签署;B意向书是由双方真实意思表示所签署的;C租赁内容是确定可行的(如意向书中列明了租赁场所、租金和起始时间);以及D意向书不违反法律及社会公共利益。
    给承租方的建议:若承租方不想意向书构成租赁合同,可在意向书中明确约定。示例条款如下:本意向书不应被认为是一个租赁合同。它仅仅是对构成租赁合同部分条款及条件的罗列,除意向书第【】条外,其他条款对双方不产生约束力。只有双方正式签署的租赁合同才构成对双方有法律约束力的文件。
    六、租赁合同的备案
    房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案(《商品房屋租赁管理办法》第十四条)
    当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持,(《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条)即没有备案不影响租赁合同的效力。
    但是,如果当事人没有登记备案租赁合同,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的,处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款(《商品房屋租赁管理办法》第二十三条),但没有备案会有一些行政处罚。
    七、租赁合同中的关键条款及陷阱防范
    租金和物业管理费
    商业物业租赁的租金通常有三种支付方式:a)固定基准租金;b)提成租金(即按承租人经营收入的百分比计算提取的租金;)c)固定基准租金及提成租金孰高.
    一般来说,租金如果是租赁期限不是很长,在三年以内。就是说存在每年上调租金的可能性是比较小的。但如果一旦涉及到租金的就是说租赁期限比较长,那么一般,出租人会要求在合同中约定就是每年租金按照一定的比例上浮。这个完全是根据双方谈判的实际情况来定。一般情况下我们可以控制的就是说,上浮的比例是按照这个物价指数的每年的物价指数的增长比例进行相应的对租金的调整。
    另一个方面,就是双方可以在合同中,特别是对承租人来讲,在合同中限制物业管理费的调整幅度,每年的调整次数。而且约定物业管理费的调整是适用于整个大楼的。
    给承租方的建议:双方可在合同中限制物业管理费调整幅度,每年的调整次数,且约定该物业管理费调整应适用于整个大楼。
    维修保养义务
    根据合同法,出租方对物业有维修义务,双方另有约定的除外。当出租物业需要维修时,出租方应在承租方要求的合理时间内对物业进行维修。如出租方未能履行其维修义务的,承租方可以自行维修,由此产生的相关费用应由出租方承担。
    物业管理服务
    根据物权法,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
    如果业主自行提供物业管理服务,根据物业管理条例,业主应于提供物业管理服务前取得相关资质。通常物业管理服务包括:
    1、物业共用部位的维修、养护和管理;
    2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;
    3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;
    4、公共绿化的养护和管理;
    5、车辆停放管理;
    6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;
    7、装饰装修管理服务;
    8、物业档案资料管理;
    9、客户服务。
    停水停电
    目前全国范围内的法律法规或司法解释尚未就租赁合同中的停水停电措施的合法性与有效性作出明确规定,各地方也较少就该问题作出明确规定,但其中北京高级人民法院对停水停电措施作出了较为明晰的解答,规定停水停电应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应,超过必要限度的需要承担违约责任;其他地方对待出租人停水停电的合法性问题更多体现在司法判决中。
    就目前的司法实践来看,法院一般认可租赁合同中停水停电条款的有效性,并且认可出租人根据租赁合同的约定采取停水停电措施。在租赁合同明确约定停水停电条款的情况下,法院一般认定出租人采取的停水停电措施符合合同约定情形,并且承租人应交纳停水停电期间的租金。需要注意的是,部分司法实践对出租人停水停电措施的程度有一定限制,即如果出租人采取停水停电的措施给承租人带来的损失超过承租人欠付的租金,法院可能认定出租人需要就超出的部分承担赔偿责任。如果当事人在租赁合同中虽未约定停水停电条款,但出租人在承租人出现欠租等违约行为时采取停水停电措施,则法院对于这种情况审查一般比较严格,主要考虑双方的过错以及出租人停水停电措施给承租人造成的影响,可能减少承租人在停水停电期间的欠缴租金。
    违约条款
    现行法律允许当事人在租赁合同自行约定违约金条款,但需要注意的是,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
    (二),若当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》,因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失,但最长不得超过六个月。因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,如租赁房屋用于商业用途的,承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失,但最长不得超过六个月。《上海市高级人民法院关于印发《关于民事案件审理的几点具体意见》的通知》中认为租赁期限未满,承租人单方解除合同,出租人要求承租人赔偿剩余租期租金的,剩余租期超过3个月的,补偿额按3个月租金计付;剩余租期不满3个月的,补偿额以剩余租期的租金计付。给承租人的建议:建议承租人在审核租赁合同中的违约条款时,确保出租人提出的违约金不至于过高。一旦违约金过高,承租人可以向法院请求予以适当减少。另外,在出租人违约而解除合同时,要求出租人赔偿停产停业损失、搬迁补偿损失、即装修损失。
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