律师,你好,我现在有二手房买卖中介服务合同

更新时间:2020-03-26 13:21:35
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  • 二手房买卖,即转让房屋的所有权。购买人购买二手房时需要注意哪些方面的内容呢?律师从法律和常识的角度来告知您,为您购买二手房解除后顾之忧。  
    一、卖方主体资格审查  二手房转让人应当是依法登记在房屋产权登记簿上,房屋所有权证书(房产证)记载的房屋所有权人。有些房屋有好几个共有人,如家庭共有、夫妻共有等,对此买方应当和全体共有人签订房屋买卖合同,以免日后产生不必要的法律纠纷。  若出卖人是公司的,购买人还应当审查公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。  
    二、房屋是否被司法查封、抵押、出租  二手房交易前,购买人应当审查该房屋有无被司法机关依法裁定查封、有无被抵押、出租。  对于出卖人而言,在出卖二手房前,应当在合理的期限内将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知义务,买卖合同无效。如果房屋出租的,应当通知承租人。不能取得承租人的书面同意,买卖合同也可能被宣告无效。  
    三、优先购买权审查  共有的二手房买卖时,在同等条件下,该二手房共有人享有优先购买权;正在出租的二手房买卖时,在同等条件下,承租人享有优先购买权。  故,购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件,该房屋买卖合同有被宣告无效的风险。  
    四、二手房的质量审查  当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。超过合理使用年限后若继续使用的,购买人可要求出卖人委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。  
    五、该房屋内是否有户口未迁出  若该出售的房屋内尚有户口未迁出,应当约定出卖人迁出户口的时间。逾期出卖人需支付违约金,或出卖人将户口全部迁出后购买人再支付尾款。  
    六、合同约定是否明确  二手房买卖当事人可使用示范文本,也可参照示范文本自行拟订合同条款。  
    (1)买卖当事人的姓名或者名称、住所;  
    (2)二手房的座落地点、面积、四至范围;  
    (3)土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限;  
    (4)二手房的规划使用性质;  
    (5)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;  
    (6)二手房买卖的价格、支付方式和期限;  
    (7)二手房的交付和验收的日期、交付方式;  
    (8)住户户口的迁移;  
    (9)维修基金的处理;  
    (10)物业管理费的结清责任;  
    (11)违约责任;  
    (12)争议的解决方式;  
    (13)买卖当事人约定的其他事项。  总之,购买二手房,需从多方面考虑,多比较,多看房,最终选择较为满意的房屋。
    2020-03-26 13:17:15
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  • 已经签订二手房居间协议的,在退还过程中,会遇到好多问题:n在签订买卖居间协议时,买卖双方是否都知悉合同内容,认可并签字!在要求退还定金时,要求是否合理,是否和合同约定有冲突。
    n定金金额是多少,是否有超出《合同法》对定金规则的要求。(10%以内)n买卖双方签署的合同是否公平交易,中介方有无霸王条款。n建议解决办法:买卖双方可再行协商,能同意购买该物业,肯定对房屋有认同之处。
    只是交易过程中的一些方法没有达成统一。在协商达成一致时,请书写补充协议,配合买卖合同使用,完成交易。已不能协商的,可以先找当地仲裁委员会仲裁。结果不满意的,可以提请当地人民法院。
    n
    2020-03-26 13:19:26
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  • 这个要看买卖合同中的具体的条款和附件。一般情况下,双方签订买卖合同后,上家违约不卖,不管下家是否支付了房款,也不管上家是否愿意承担违约责任,下家都有权要求继续履行合同。
    若上家仍拒绝履行,下家可诉至法院要求强制履行。如果双倍返还定金还不能弥补下家的损失,下家可以要求赔偿实际损失。
    2020-03-26 13:21:35
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