被忽悠签了购房居间合同，合同写的居间费用从买方定金扣除，这算居间成功吗？该收取居间费用吗？

更新时间：2018-10-04 10:21:07

问题描述：

被忽悠签了购房居间合同，卖方（委托人）跟中介因为费用没谈好不卖了，合同写的居间费用从买方定金扣除，这算居间成功吗？该收取居间费用吗？我没有违约，能否把定金全额要回来

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居间合同规定：买卖双方有无违约，居间人都有权分享其中二分之一的违约金。点评：该条款混淆了居间合同和房屋买卖合同的关系，居间人将买卖合同一方应得到的权利被侵害后的救济据为己有。
三方签订的居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同关系。本人认定三方签订的《房地产买卖居间定金协议》合法有效，对买卖双方而言具有缔约意向书的性质，用以规范买卖双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》。
按照《合同法》第四百二十六条的规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”因此，中介公司未促成交易，不得向卖售人甲方要求报酬。
法律还规定，中介公司提供的居间协议属于格式条款，该格式条款加重了对方的责任，排除了对方的主要权利，排除了守约方根据买卖合同收取违约金的权利，侵害了守约方的合法权利，是无效的

2018-10-04 10:13:21

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受托人在处理事务过程中往往需要花费一定的费用，无论是否有偿，委托人都有义务事先提供处理委托事务的费用和补偿受托人为处理委托事务所垫付的必要的费用。　　
1.委托人预付费用的义务。由于委托合同的特点是受托人用委托人的费用处理委托事务，因此，受托人对于费用没有垫付的义务，预付费用可以说是委托人的义务。受托人处理委托事务，如委托律师向法院提起诉讼，就应当先预付诉讼费。因为费用是为了委托人的利益而需要支出的，它与合同约定的报酬不是一个概念。我国台湾地区“民法典”第545条规定：“委任人因受任人之请求，应预付处理委任事务之必要费用。”对于委托人支付的预付款，如果委托事务处理完毕，尚有剩余，受托人应当返还给委托人。　　
2.委托人偿还受托人支出必要费用的义务。由于受托人处理委托事务应当由委托人事先预付费用，受托人就没有垫付费用的义务，但如果垫付了，则有请求偿还的，即受托人为处理委托事务所垫付费用，委托人应当偿还。应当把委托人支付报酬与偿还处理委托事务所应负担的费用相区别。偿还处理委托事务的费用不是对价关系。所谓必要费用，比如差旅费用、有关财产的费、仓储费、交通费、邮费等等。受托人处理事务所支出的费用，不仅会有金钱支出，有时也会有物的消耗。至于判断费用的支出是否必需，应当依据所委托事物的性质及处理时的具体情况来定。何为“必要”，其标准是什么，我们认为，支出费用的合理原则应从三个方面考虑：　　其一，直接性原则。受托人支出的费用应与所处理的事务有直接联系;　　其二，有益性原则。受托人支出的必要费用应有利于委托人，目的是使委托人受益;　　其三，经济性原则。受托人在直接支出费用时，应尽善良人的行为，采用尽量节约、适当的方法处理事务。也就是说，必须是客观上确有必要，才可以请求偿还，以防其滥用。不能以受托人主观上是否认为支出为必要为标准。而应以受托人实施行为时的客观状态作为标准。　　
3.委托人偿还利息的义务。偿还费用还应包括自受托人暂付费用之日起的利息。如果双方在合同时对利率有约定的，事后就应按其约定，如果对利率没有约定或者约定的不明确时，就应当依照法定利率计算。例如，甲因出国数年将自己的房屋委托乙看管并出租。数年后甲回国，乙应将房屋及其历年的房屋出租费交付给甲，但甲应当将乙为管理该房屋支出的维修等必要费用，连同自乙支付时起的利息，偿还给乙。

2018-10-04 10:18:20

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在居间合同中只有居间人的居间行为达到了目的，委托人才负有给付报酬的义务。居间人的活动能否达到目的，委托人与第三人之间的合同能否达成，有着不确定性，是不以居间人的主观意志为转移的。
　　尽管居间人可能做了很多工作，但委托人与第三人之间仍然不能达成合同的情况是很多的，这就是居间人所要承担的风险，即付出了大量劳动，也支出了一定费用，但最终委托人与第三人还是没有签订合同。
在这种情况下，居间人没有权利要求委托人向其支付报酬。但为了公平起见，居间人可以要求委托人支付其从事居间活动而实际支出的必要费用，如电话费、交通费等，这也是合同法规定的公平原则的体现。

2018-10-04 10:21:07

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