（一）拟定国有土地使用权收回的方案
根据《中和人民共和国土地管理法》第五十八条规定，有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。因此，政府国土资源管理部门在拟实施国有土地使用权收回时，应依法拟定收回国有土地使用权的方案。
（二）履行报批程序
根据前述《土地管理法》第五十八条规定，有关人民政府土地行政主管部门拟定国有土地使用权收回的方案，需报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准。
（三）公告
根据《云南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第三十五条规定：“需提前收回土地使用权的，市、县人民政府应当以公告方式提前六个月告知土地使用者。”此公告期各地规定有所不一，如上海市规定为3个月。
（四）下达收回决定
收回国有土地使用权的公告期满以后，国土部门根据审批通过的收回国有土地使用权的被收回使用权的主体下达《收回国有土地使用权决定书》，同时告知被收回主体享有申请复议和提起诉讼的权利。需要提醒的是，按照法律规定，复议和诉讼期间不停止具体行政行为的执行。
（五）注销国有土地使用证、收回国有土地使用权证书或在土地登记簿上注明废止
根据原国家土地管理局颁发的《土地登记规则》第五十四条规定：“县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，土地管理部门在收回土地使用权的同时，办理国有土地使用权注销登记，注销土地证书。”第五十八条规定：“土地使用者、所有者和土地他项权利者未按照本规则规定申请注销登记的，土地管理部门可以依照规定直接办理注销土地登记，注销土地证书。”根据国土资源部40令颁布的《土地登记办法》第五十六条规定：“土地登记注销后，土地权利证书应当收回;确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。”
（六）收回国有土地使用权的补偿
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。”结合《民法典》有关规定，笔者认为这一补偿原则应以市场评估作价为基本原则，评估时应当注意土地使用年限、用途等基本情况，科学合理合法确定国有土地使用权收回的补偿额。
收回土地使用权是人民政府及其土地管理部门一项重要的行政行为，分为收回国有土地使用权和收回集体土地使用权，主要采取行政处理决定和行政处罚决定两种方式进行，收回土地使用权要由原土地登记机关注销土地登记。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》等法律规定，收回土地使有权主要有以下几种情形：
（一）为公共利益或为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;
（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;
（三）因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的;
（四）公路、铁路、机场、矿场等核准报废的;
（五）不按照批准的用途使用土地的;
（六）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;
（七）临时用地者超过临时使用土地合同约定的期限，又未办理续期手续的;
（八）以出让方式取得的土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发期限满两年未动工开发的;
（九）已办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续两年未使用的;
（十）非法批准征收、使用及未经批准或者采取欺骗手段骗取批准的土地。
土地使用权是“无偿”收回还是“有偿”收回，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关条款已作了明确的规定。这里讨论的，是在不同情形下收回土地使用权时，“无偿”和“有偿”是否应当包括土地使用者已经支付的土地取得实际成本费用，以及该土地已产生的土地增值的归属。这要具体情况具体分析。
（一）行政处罚的“收回”，作为对土地使用者违法行为的惩罚措施，从理论上讲，不应向其支付任何费用，即“无偿”收回。但土地征收补偿费作为土地所有权“转权”、征地规费、税费作为土地“变类”过程中的支出费用，笔者认为，应按土地使用者取得土地时出让金中上述“转权”、“变类”的实际支付的成本费用，并考虑一定的资金占用利息，由政府返还。而对其它部分的出让金，在行政处罚“收回”土地使用权的情形下，不应返还。
（二）土地使用权期满的“收回”，由于是依据《土地使用权出让合同》的约定收回土地使用权，因此不应向其支付任何费用。但对因购买商品房而取得土地使用权的购房人另外，因法律已作明确规定。
（三）其他法定事由的“收回”，根据收回时地上建筑物、其它附着物的价值、剩余年期的土地使用权价值（含该用途的土地增值收益）给予相应的补偿。
（四）其它非法定事由的“收回”按照出让合同的约定，由受让人交还土地使用权，并由出让人按约定补偿。
因此，“有偿”收回和“无偿”收回的主要区别在于土地增值的归属;“无偿”收回并非绝对的“无偿”，应区别不同情形区别对待。
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