1、抵押合同作为民事法律行为，应当遵循《民法典》第一编总则关于民事法律行为有效条件的规定：一是合同当事人具有相应的民事行为能力;二是合同当事人意思表示真实;三是合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
2、存在双方或多方当事人
抵押合同的成立必须存在双方或者多方当事人，如果仅有一方当事人是无法形成意思表示一致的，不能成立合同。
3、通常需要经过要约和承诺两个阶段
根据《民法典》第四百七十一条的规定，当事人订立合同，可以采取要约、承诺方式或者其他方式。如果合同没有经过承诺，只是停留在要约阶段，那么合同是不能成立的。另外，法律允许当事人采用要约、承诺之外的其他方式订立合同。
4、当事人就抵押合同的主要条款达成了合意
5、如果当事人有约定抵押合同的生效要件，那么依照当事人的约定在履行一定的事项后合同才能生效。比如附条件的抵押合同。
1、抵押登记申请
办理房地产抵押登记，应当向登记机关提交)房地产抵押登记申请书;、抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押合同等登记机关认为必要的其他文件。
2、受理申请
审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，申请文件不符合规定的，不予受理;申请文件符合规定的，则予受理，给该申请编号并给回执，回执注明所收取的文件、受理日期和编号。
3、审核
(1)登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，如有下列情形之一的，驳回转移登记申请：
A.权属来源的性质是限制抵押(包括福利房、微利房，行政划拨土地、减免地价土地)而未取得有关部门同意的;
B.根据城市规划，政府决定收回土地使用权的;
C.司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
D.共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
E.权属有争议的;
F.法律、法规或市、区政府规定禁止转让的。
驳回登记申请，应自受理申请之日起在规定时间内书面通知申请人。
(2)从房地产登记册或电脑记录中查明申请抵押登记的房地产的权利状况后，审查下列文件是否真实、齐全和有效：
A.身份证明;
B.《房地产证》或其他房地产权利证书;
C.抵押登记申请书是否按要求填写;
D.抵押合同书是否符合有关法律、法规的规定。
经审核符合规定的予以核准登记，并通知抵押当事人。
4、登记
(1)对核准抵押登记的，在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押人，抵押权人，抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。
(2)预购的房地产抵押时，应在买卖合同书上加盖抵押专用章。
5、收费发证
(1)登记费的收取标准按国家或地方的有关规定执行。
(2)将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人(由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证领取)。
6、立卷归档
按规定建立土地和房地产登记的档案。
(一)以个人所有房产设定抵押的：
1、抵押当事人的有效身份证;
2、抵押当事人双方签订的抵押合同(需经公证);
3、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》;共有房屋必须提交共有人同意抵押的证明书及《共有权保持证》);
4、第三人提供担保的，须提交“担保承诺书”;
5、房屋价值评估报告或价值资料;
6、抵押人同意办理的“房屋抵押申请表”;
7、委托他人办理的，必须提交公证的“委托书”。
(二)以单位所有的房产设定抵押的：
1、企业营业执照;
2、法人代表授权委托书(需经公证);
3、委托人、受托人身份证;
4、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》;
5、抵押当事人双方签订的抵押合同(需经公证);
6、房屋价值评估报告或由银行出具的价值资料;
7、经主管部门批准、抵押人同意办理的“房屋抵押申请表”;
8、登记机关需要提供的其它证明材料。
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