• 首页
  • 手机找法网

  我们都知道面积误差,指预售商品房交付时的实测面积与商品房预售合同订立时的预测面积不一致。主要存在于按套内建筑面积计价和按建筑面积计价的商品房预售中。那么,房屋建筑面积有误差的如何处理呢?现由找法网小编为大家介绍。

  一、商品房开发项目设计变更造成的房屋面积误差的认定处理

  买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内建筑面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的,应依据最高人民法院《解释》第14条的有关规定处理,即合同有约定的,按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

  (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持。

  (2)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。

  买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

  二、露台、楼顶平台面积计入房屋买卖合同面积造成误差的处理

  依据建设部制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)中有关“建筑面积”的规定,商品房销售面积不含露台面积,因此在产权登记时,土地房产管理部门审核卖方委托测绘单位测量的成果时,露台面积是不计入房屋建筑面积的。但在商品房销售中,买卖双方已将有使用功能的露台面积计入房屋建筑面积作为买卖的标的物,在签订合同时约定计入房屋建筑面积,由此产生了面积误差。

  买方以商品房销售面积不含露台面积,其不享有露台所有权等为由,要求卖方退还房款。这类面积误差不能认定为实测面积与合同约定面积不符,不适用最高法院《解释》第14条的规定,应依据建筑物区分所有权和共有权的民法理论及双方当事人的约定来处理这类面积误差的纠纷。

  土地房管部门审核实测面积时,虽不确认露台为房屋建筑面积,但对于卖方单独计价出售独立使用的露台,由于露台具有独立使用价值(功能),具有排他性,可归买方所有。

  根据意有偿使用原则,双方已约定作为房屋买卖合同的标的物,由买方支付约定的价款是公平合理的,也符合诚实信用原则。出卖人对独立使用的露台面积不单独计价,采取适当提高商品房面积售价,或者按“套”、“单元”计价一并出售的,同样应予以保护,买方要求退还露台面积房款的,不予支持。

  对于不独立使用的露台,因不具有排他性,属整幢楼房业主共用,买方使用时往往会与他人产生纠纷,买卖双方计入房屋面积进行交易,损害了其他业主的合法权益,买方要求卖方退还露台房款的,应予以支持。

  三、测量规则标准不同造成面积误差的认定处理

  由于商品房预售时双方在合同中约定的面积,一般都是卖方依据商品房项目施工设计图纸自行测算或委托测绘单位测算的预测面积。预测和实测适用的测量规则标准有时不同(或测量规则标准的变更),主要是公摊面积的计算方法不一样,有的开发商将建设部《商品房销售计算及公用建筑面积分摊规则》中不属于公摊或没有规定作为公摊的面积计算为公摊面积,如将外墙、骑楼、人防工程的地下室、高层建筑的结构转换层等面积计入公摊面积。

  土地房产管理部门在审核实测面积时,没有把该公摊面积予以确认为房屋建筑面积,故造成面积误差。对于测量规则标准不同造成的面积误差,法院应根据原预测面积的测量规则标准审查预测面积与实测面积认定是否存在误差,对于适用预测的测量规则标准作为公摊的,而实测面积适用的测量规则标准又不作为公摊的面积误差,由于是测量规则标准不同造成的,并非买卖双方的原因,因此不予认定实际面积误差。

  双方可对合同中的销售面积作调整,但应维持原合同约定的总价款不变。一方以此面积误差要求补交或退还房款的,不予支持。对于已适用同一测量规则标准测绘后的实测误差,应认定为实际面积误差,依合同约定或司法解释的规定处理。

  存在三种类型的面积误差:套内建筑面积误差、共有建筑面积误差及建筑面积误差。针对不同的面积误差,应采取不同的处理方式。房屋建筑面积有误差的如何处理,找法网小编为大家介绍到这里,希望对大家有所帮助。

该内容对我帮助 赞一个

转发分享给有需要的朋友

遇事问律师

3分钟快速获得律师解答

17,525

当前在线律师

立即咨询
网友问答
我是公众
找法网百家号 手机百度扫一扫 找法网百家号
法律咨询有法律问题?直接发布咨询(不限时间,律师在线,有问必答)
我是律师
律师营销诊断 免费营销诊断
加盟热线400-8015-358 (周一至周日 8:30-21:00)

找法网,中国知名的法律咨询网站,能够为广大用户提供在线免费法律咨询服务。
CopyRight@2003-2020 findlaw.cn ALL Rights Reservrd 版权所有 广州网律互联网科技有限公司
粤公网安备 44010602002221号 增值电信业务经营许可证(粤ICP备10231287号-4
违法和不良信息举报电话:400-8015-358