青岛**限公司、青岛**有限公司与山东**集团中心、青岛泰**有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书

案件描述

本院在执行申请执行人青岛**有限公司与被执行人山东**集团中心、被执行人**易有限公司合资、合作开发房地产纠纷一案中，于2015年8月17日作出（2015）青执字第385-5号执行裁定书，裁定查封被执行人山东**集团中心所拥有的位于青岛市市南区东海西路12号甲1、2层及3层电梯东侧房产的所有权。案外人**有限公司向本院提出书面异议，请求撤销上述执行裁定书，中止对涉案标的的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

异议人**有限公司称，2007年5月28日，异议人与本案被执行人山东**集团中心签订了东海西路12号甲1-3层房屋的《房地产买卖契约》，异议人以19454090元人民币的转让款购买了上述房屋，并已将全部购房款在2010年底付清。山东**集团中心已经按照约定在2007年12月将上述房屋交付给了异议人占有、使用，但因为被执行人的原因，至今未能办理过户登记手续。

为证明其主张，异议人提供了如下六份证据：

证据一：房地产买卖契约、民事裁定书、门牌证明。证明：1、（2001）青执字第410-5号民事裁定书裁定“本市东海路8号浮山湾花园宾馆楼（在建工程）的全部房产，以拍卖价人民币2780万元拍卖归案外人山东**易集团中心所有”；2、2007年5月28日，异议人签订了东海西路12号甲（原东海路8号）1-3层2372.45㎡房屋资产的《房地产买卖契约》，购房款19454090元，2007年12月31日前交付房屋；3、该契约双方意思表示真实，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的买卖合同；4、卖方应在2008年6月30日前为买方办完产权过户手续，但是由于购买房屋实际为在建工程，本案被执行人即卖方山东**易集团中心至今仍没有取得售出房屋的产权证，致使异议人至今也没取得产权证。

证据二：购房款支付凭证及收据。证明：异议人在2010年12月付清买卖契约约定的全部房款。

证据三：税单、物业费等费用票据、物业公司营业执照复印件。证明：1、卖方按约定在2007年12月将该房屋移交给了异议人；2、异议人自收房后即开始合法占有、使用，承担该房屋资产的使用税费，包括房产税、水电费、物业费（自物业公司2008年6月成立并开始物业管理）等等，一直实际管理使用和对外出租该房屋资产；因此，异议人合法享有上述房屋资产的所有权。

证据四：《关于核准凯**公司等八家企业改制评估项目的复函》。证明：该复函已经确认了山东**集团中心的固定资产中不再包括异议人的上述房屋资产，由此也进一步反证了省国资委对山东**集团中心向异议人转让上述房屋资产是予以认可的。

证据五：5-1房地产评估报告书；5-2省劳动和社会保障厅、会议纪要。证明：1、在房屋转让之前，山东**集团中心曾委托青**房地产评估事务所进行了市场价值评估，评估总价值为19426475元；而异议人购买房屋总价款为19454090元，已超出评估价；2、卖方转让房屋前，已上报当时的主管部门山东省外经贸厅（现省商务厅）；经省外经贸厅和省国资委商议答复同意“国**团可盘活资产、先用于安置凯**团职工”；3、2006年7月山东省劳动和社会保障厅出具《关于凯**团所属山东省**出口公司等12户企业职工安置方案的审核意见》（鲁**（2006）305号），“原则同意你集团公司（凯**团）‘通过处置山东国**团资产，首先分流安置职工’”，由此也说明卖方转让该房屋是符合主管部门的规定的；4、省外经贸厅、省劳动和社会保障厅的意见，十分明确同意了处置山东国**团资产；而《房地产买卖契约》正是被申请人山东**集团中心依据上述要求实施的资产处置行为，符合当时的政策规定。

证据六：青仲裁字（2015）第406号裁决书。证明：异议人与山东**集团中心签订的《房地产买卖契约》的效力已经生效的法律文书确认，山东**集团中心应协助异议人办理东海西路12号甲1-3层2372.45㎡房屋的产权过户登记手续，证明异议人合法享有上述房屋所有权。

申请执行人青岛**有限公司答辩认为，1、根据物权法相关规定，对于不动产的物权，应以登记或者生效法律文书的确认为准。上述执行标的依据青岛**民法院2002年作出的（2001）青执字第401-5号民事裁定书，本案被执行人之一山东**集团中心合法取得了上述房产的物权，理应作为被执行财产。2、本案异议人提供的证据不能证明其已合法获得东海西路12号甲1-3层的物权。异议人与被执行人的交易即便是合法合规的，也没有产生物权变动效力，对其主张已经购买的房屋不能主张所有权，人民法院对该标的予以执行并无不当。异议人对被执行人只能根据相关合同享有债权，如被执行人无法向其履行合同义务，应该向该被执行人追偿。3、根据异议人提交的《房地产买卖契约》，仅涉及了东海西路12号甲的第一层、第二层及第三层部分房产，异议人对东海西路12号甲1-3层房屋的查封提出异议错误。4、本案被执行人为全民所有制企业，其与异议人之间对国有资产的转让不符合主管部门的要求。总之，案外人的异议不能成立，应该予以驳回。

本院查明

本院查明，一、2015年4月17日青**委员会作出青仲裁字第179号裁决书，就申请人青岛**有限公司与被申请人青岛泰**有限公司、被申请人山东**集团中心合资、合作开发房地产合同纠纷一案，裁决如下：“1、被申请人青岛瀚**限公司于2015年4月17日前向申请人还款124067736.00元，如逾期还款每日应按万分之二向申请人支付违约金。2、本仲裁费用313217.00元，由被申请人青岛瀚**限公司承担，因申请人已预交全部仲裁费，故由被申请人青岛瀚**限公司在履行上述还款义务同时向申请人支付该费用。3、被申请人山东**集团中心对被申请人青岛瀚**限公司的上述还款义务及费用支付义务承担连带责任。”该裁决发生法律效力后，因两被申请人未自觉履行还款义务，青岛**有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2015）青执字第385号。

二、执行过程中，本院于2015年8月17日作出（2015）青执字第385-5号执行裁定，裁定：“查封被执行人山东**集团中心所拥有的位于青岛市市南区东海西路12号甲1、2层及3层电梯东侧房产的所有权。……”

三、本院在执行申请执行人青岛**公司网厂与被执行人山**公司即墨公司借款纠纷一案【案号为（2001）青执字第401-5号】过程中，于2002年10月15日作出（2001）青执字第402-5号民事裁定书，裁定：一、解除对位于本市东海路8号、“浮山湾花园”宾馆楼（在建工程）全部房产的查封；二、将位于本市东海路8号、“浮山湾花园”宾馆楼（在建工程）全部房产，以拍卖价人民币2780万元拍卖归案外人山东**集团中心所有。经查，该处宾馆楼地址后改为东海西路12号甲。

四、2015年7月3日，青岛**限公司以山东**集团中心为被申请人，向青**委员会申请仲裁，要求对涉案房屋办理过户登记手续。青**委员会于2015年10月26日作出青仲裁字（2015）第406号裁决书，裁决：被申请人山东**集团中心自裁决书送达之日起十日内协助申请人办理青岛市东海西路12号甲*第一、二层及三层部分计建筑面积2372.45平方米房屋的产权过户登记手续。该仲裁书载明的经仲裁双方当事人共同认可和仲裁庭查明的事实包括：2007年5月28日，青岛**限公司与山东**集团中心就购买青岛市市南区东海西路12号甲*第一、二层及三层部分房屋计2372.45平方米签订了《房地产买卖契约》，购房总价款为19454090.00元，约定山东**集团中心应于2008年6月30日前将该房屋过户至申请人名下。合同签订后，申请人如约履行了19654090.00元付款义务，被申请人也于2007年12月将房屋移交给了申请人，现涉案房屋为申请人实际占有、使用之中，但至今未取得涉案房屋的产权证。

本院认为

本院认为，本案异议人青岛**限公司以其对本案执行标的，即青岛市东海西路12号甲*第一、二层及三层部分房屋的实际所有权人身份，要求执行法院中止对涉案标的的执行，其所提异议属于案外人执行异议，应适用民事诉讼法关于案外人异议的相关规定予以审查。依据《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案被执行人之一山东**集团中心根据本院2002年10月15日作出的（2001）青执字第402-5号民事裁定书，取得位于本市市南区东海西路12号甲全部房产的所有权后，再将该处部分房屋予以处分不违反法律的强制性规定。根据异议人提供的证据以及本院查明的事实，本院查封涉案标的的时间为2015年8月17日，而异议人与本案山东**集团中心签订涉案房屋《房地产买卖契约》的时间为2007年5月28日，且在2007年12月已交付占有该房屋，异议人至2010年12月已经付清了双方《房地产买卖契约》约定的全部房款。根据已经发生法律效力的青**委员会青仲裁字（2015）第406号裁决书的认定，涉案房产未办理过户登记的不能归因于异议人，异议人对此没有过错。因此，依据上述司法解释，本院认为，案外人的异议理由成立，其权利能够排除执行，其请求对青岛市东海西路12号甲*第一、二层及三层部分房屋中止执行，本院予以支持。申请执行人如对本院裁定不服，可根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第十五部分的规定，通过提起执行异议之诉进一步主张自己的权利。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，以及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：

裁判结果

中止对青岛市东海西路12号甲*第一、二层及三层部分房屋的执行。

当事人如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向青岛**民法院提起诉讼。

裁判日期

二〇一五年十一月十九日