怎样判断房屋买卖合同是否有效

　　一、怎样判断房屋买卖合同是否有效

　　判断房屋买卖合同是否有效情形如下：

　　1.明确合同的有效性：

　　(1)合同当事人是否具有民事行为能力，

　　(2)合同的签订是否是双方自愿的真实意思表示，

　　(3)合同的内容是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否违背公序良俗；

　　(4)其合同内容是否损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。

　　2.房屋买卖合同的形式要件：

　　(1)房地产转让时，应当签订书面转让合同，合同中应当写清楚土地使用权取得的方式。

　　(2)买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。

　　二、房屋买卖合同违约形态

　　1.预期违约。我国商品房买卖合同的预期违约形态与一般合同基本一致，可分为两种具体类型：

　　（1）预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。

　　（2）预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。

　　2.实际违约。找法网提醒您，主要包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。

　　3.不适当履行。

　　三、什么房屋买卖合同无效

　　以下房屋买卖合同无效：

　　1.房地产分离出卖的；

　　2.产权未登记过户的；

　　3.产权主体有问题的；

　　4.侵犯优先购买权的；

　　5.单位违反规定购房的；

　　6.因价格欺诈、显失公平被依法撤销的；

　　7.非法转让的，房屋买卖合同无效。