对于农村宅基地上房屋买卖应当区分两个层次来理解，第一要区分是否属于宅基地改革试点地区，中共中央办公厅和国务院办公厅于2016年联合下发了《关于农村土地征、收集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，对于改革试点地区宅基地流转的限制性，法律规定予以放宽。对此转让合同效力可以根据试点地区的相关意见予以处理，第二个要区分是否属于同一集体经济组织成员，如果买卖双方属于同一集体经济组织成员的，因不违反《土地管理法》当中宅基地由农民集体所有的这样的一个规定，对于集体经济组织利益没有造成侵害，因此房屋买卖协议应认定为有效，如果买卖双方不属于同一集体经济组织成员的，根据土地管理法的规定的话，那么必然是侵害了集体经济组织的利益，那么造成了出卖人将成为失地农民，不利于保护农民的利益，同时也违反了农村集体经济组织的利益。故在当前城乡界限未完全打破，土地制度没有变革的情况下，根据现行法律规定，向集体经济组织以外的人员来买卖土地的话，应当认定合同无效；无效后的处理上，应综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或征收补偿所获利益的时候，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异造成的损失。那么要妥善处理房屋的返还与补偿问题，对于房屋已经被征收或者已纳入征收程序的，出卖人要求返还征收利益的，根据双方当事人的过错适当予以支持。对于未纳入征收程序的，当事人签订买卖时间较长或者买受人已经办理户口迁入手续等情形，出卖人要求返还房屋的，原则上是不予支持的，当事人仅要求确认房屋买卖合同无效的，在裁判说理中对房屋是否返还予以表述。
《土地管理法》第六十二条
农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
