如果二房东在今年12月底之前跟其他人签转让协议，他也就不能在合同期满之前让我搬走？直接跟大房东签署新的租赁合同？

更新时间：2018-12-15 07:35:06

问题描述：

2011年7月份，我和二房东签订转租合同，为期一年，租门面到2012年7月止。我的电器店于8月开始营业。10月，大房东突然来店告知，不允许转租行为，他和二房东的合同中有此条款，他们的合同于2012年12月到期。大房东试图起诉二房东。后来大房东和二房东达成协议，原合同作废，重签合同，至今年12月底到期，并允许二房东转租给我。现在二房东一门心思只想在12月底之前将门面转让出去，赚取转让金，如转让成功，就和我提前毁约，让我在年底之前搬走。问题：1 如果二房东让我搬走，我一定会起诉对方，要求赔偿损失，在法院审理案件期间，我的门面是要关门还是照常营业？2 如果二房东在今年12月底之前跟其他人签转让协议，是否存在“一个门面重复签署合同”的违规行为？3 如果二房东转让失败，明年续租此门面，我和他之间的合同是否依然有效，他也就不能在合同期满之前让我搬走？4 大房东和二房东新签的协议中含有“同等条件，明年优先租赁”的条款，明年1月，我是否可以出更高租金，直接跟大房东签署新的租赁合同？请专业人士分析解答，帮助本人维护自身合法权益，感激不尽！

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根据我国《合同法》规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
根据您的情况双方当事人签订合同要严格按照合同规定履行，房东应该承担违约责任，具体违约金如有约定按照约定赔付，如无约定要按照当事人的实际损失为限。

2018-12-15 07:27:55

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一、转让抵押房屋合同是否有效　　
(一)抵押房允许转让，但抵押房转让附有一定条件　　总的来说首先抵押财产是允许转让的，而非老观念中转让抵押物无效。其次，抵押财产要实现转让附有一定条件，转让条件成就时才发生抵押财产所有权的变化。另外，关于抵押物转让的法律规定是针对行政管理性质的规定，而不是针对抵押物转让合同效力的强制性规定。根据房屋买卖协议，在受让方按合同约定支付价款的前提下，转让方负有将房屋产权变更登记到受让方名下的义务，含使转让房达到转让条件，包括解除房他项权利抵押(合同各方另有约定的除外)。可能因为转让方认为价格卖低了，想毁约，于是以抵押房不允许买卖或转让而主张商品房买卖协议无效。实际上，转让方是以自己不履行协议的违约事实，不使转让房达到转让条件，不进行过户登记。　　
(二)不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记　　被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让，应理解为房屋产权变动的结果条件，而不是原因条件，不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记，不发生物权转移，但转让协议本身不应受到影响，协议仍然有效。这即是《物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”

2018-12-15 07:31:38

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例如：依照《外商投资企业投资者股权变更的若干规定》(以下简称《规定》)，企业应向审批机关报送股权转让协议等文件已获批准，并向工商局备案。根据《合同法》第44条第2款的规定，该股权转让协议只有获得审批机构的批准才能生效。根据最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释
(一)》第9条的规定，应当将未经审批机构批准的股权转让协议视为已成立但未生效。因此，审批机关的批准是中外合资经营企业股权转让合同生效的前置程序。应当将未经审批机构批准的股权转让协议视为已成立、未生效的行为。股权转让协议应自被审批机构批准之日开始生效。　　
(一)工商登记行为性质及其与股权转让的关系　　工商登记系行政管理行为，实质上是在公司外部而产生的一种行政法律关系，它并非设权性登记，记载于登记机关的股东姓名或名称不能产生创设股东资格的效果，其性质属于宣示性登记，主要表现为证权性功能，从而使公司有关登记事项具有公示性和外观性。未经登记并不会导致商事行为无效，只是该事项不具有对抗第三人的效力。从股权转让行为的性质来看，股权转让实质上是在公司内部产生的一种民事法律关系，通过转让方与受让方、公司的民事法律行为就可以完成。这是一种私权的转让，双方对转让达成一致，并且已经满足强行法的限定条件，法律无理由对当事人的意思自治再加以限制。因此，工商登记不是对股权转让合同效力进行评价的标准，不是股权转让的生效要件。　　
(二)股权转让协议合法性的认定　　合同是当事人之间真实意思的表示，股权转让协议是一种合同，其效力的判断应依据合同效力的自身规则进行判断。根据合同法及相关司法解释的规定，只要在签订股权转让合同时，不存在当事人意思不真实的情形，也不违反法律禁止转让的规定，该合同就具有法律效力，对转让人与受让人具有约束力。一般而言，审查股权转让协议是否合法有效，应审查以下几点：
1.股东转让的股权是否真实完整，不存在瑕疵;
2.转让人与受让人就转让事宜意思表示是否真实;
3.向股东以外的其他人转让出资，是否经过半数以上的股东同意;
4.是否侵害其他股东的优先购买权。

2018-12-15 07:33:55

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在租赁期间可以出卖房屋。
承租人享有优先购买权，合同法第230条规定：出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
直系亲属间买卖房屋，房屋承租人不适用优先承购权。
买卖不破租赁，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
但是出租方可以按照合同约定支付赔偿之后解除租赁合同。

2018-12-15 07:35:06

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