针对房地产开发商违规预售商品房，《河南省城市房地产开发经营管理条例》第39条与国家《城市房地产开发经营管理条例》第39条两者规定的处罚标准不一样，两者的具体适用条件是什么？

更新时间：2018-12-30 18:30:43

问题描述：

我是一名房产监察队员，在实际工作中遇到这样的问题，针对房地产开发商违规预售商品房，《河南省城市房地产开发经营管理条例》第39条与国家《城市房地产开发经营管理条例》第39条两者规定的处罚标准不一样，前者是“处已收取预付款1%以下的罚款”，后者是“处以5万元以上10万元以下的罚款”。两者的具体适用条件是什么？实际工作中使用哪一个为准确适当？

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商品房验收合格标准交房,是商品房买卖合同中开发商的主要义务,同时也是房屋毁损、灭失风险由开发商转移至购房人的标志。所以,在签订商品房买卖合同时,一定要对交房条件、交房期限等作出详细的约定。《商品房买卖合同示范文本》第八条对于交房条件有五种备选项:
1.该商品房经验收合格;
2.该商品房经综合验收合格;
3.该商品房经分期综合验收合格;
4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件;
5.ls__ls___。一般来说,这其中的第五种选项可以约定为“该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》”。这里,谈谈我对于这些交房条件的一些认识。
一、该商品房经验收合格《城市房地产管理法》第二十六条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后方可交付使用”,《城市房地产开发经营管理条例》进一步明确规定未经验收合格或者验收不合格的,不得交付使用。由此可见,对未经验收合格的商品房,法律已明文规定不允许交付使用。同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条:“房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民房地产开发主管部门提出竣工验收申请,并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”的规定,商品房只有经过了上述部门的验收并合格后,才能算是达到了交房条件。由法律规定的角度来看,这种“该商品房经验收合格”,对开发商的约束是比较严格的。但是,由于该条款没有具体约定由谁验收、怎样验收,也没有特别约定开发商交房时需提供的验收合格的证明文件,所以在实践中缺乏统一的操作标准。如开发商发出了个“交楼通知书”就要求购房人收房,购房人认为这不符合约定的交房条件而拒绝收房,而究竟要开发商出示什么东西才收房,购房人自己也很困惑,这样一来二去就形成了开发商与购房人之间的矛盾冲突。所以,当开发商与购房人在选择了“该商品房经验收合格”这一种交房条件的同时,双方还应进一步明确商品房验收主体及验收合格的证明文件(如《建设工程竣工验收报告》),这样才有可能避免开发商与购房人在交房时的纠纷。
二、该商品房经综合验收或分期综合验收合格根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定可知,综合验收或分期综合验收需对房地产开发项目的城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设...

2018-12-30 18:23:31

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开发商交房流程： 1)核验业主材料
2)业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
3)业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
4)业主做综合验收
5)业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
6)开发商与业主协商并达成书面协议
7)根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
8)业主签署《入住交接单》

2018-12-30 18:26:17

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购买预售商品房的风险有哪些?商品房预售是我国目前房地产转让的一种最主要的买卖方式，虽然国家近来出台了一些规范商品房销售的条例、规定及司法解释等，但在商品房预售中仍存在着很多问题。　　
一、购买预售商品房的风险　　
(一)商品房预售广告和宣传资料具有欺诈性。　　开发商往往夸大其辞，将在建房屋描绘成世外桃源，以吸引更多消费者与之签订商品房预售合同。但当房屋竣工后，经常会出现实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况，这时购房者往往已支付了房价款，变得非常被动和无能为力了。　　
(二)交易标的不确定，购房者风险大。　　在商品房预售中，因在建工程的建设工期长，交易标的有许多不确定因素，因而买期房的面临的风险比一般买现房的大得多。例如开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期的房价款要涨价，甚至要求已经付过首期房价款的要重新加价等，使购房人无所适从。　　
(三)商品房预售合同猫腻多。　　购房者签订商品房预售合同后，只取得一种期待权，并未真正获得房屋所有权，因而常见开发商将一房多售，或将已售出的房屋再行抵押等合同欺诈行为。　　开发商开发商常利用事先拟定好的补充协议和合同附件损害购房人利益，在补充协议和合同附件中约定不公平、不平等条款以免除其责任、加重购房者责任、排除或限制购房者主要权利等等，加之购房人法律知识欠缺，很少有能力对签约进行讨价还价，不可避免地损害到自身利益。　　
(四)利用购房人信息有限预售产权上有瑕疵的商品房。　　例如开发商将企业自管房屋以低于市场价向社会公开发售，购房者最终只能得到部分产权房屋。某些乡村或郊区单位擅自将集体土地进行开发，或有些房地产开发公司与乡、村合作，由乡、村出土地，开发公司出资建造商品房向社会公开发售。购房者最终得到的“产权证书”往往是村民荣誉证或乡里自制的房屋产权证书。

2018-12-30 18:28:36

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房地产商品房预售的条件，商品房预售实行许可证制度，开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县市房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。　　房地产商品房预售的条件　　商品房预售实行许可证制度，开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县市房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示许可证。其商品房预售广告、售房宣传资料和说明书均应载明预售许可证的批准文号。其许可证应在售楼场所显著位置悬挂。未取得预售许可证的，不得进行商品房预售。　　
1.内销商品房预售，开发经营企业预售内销商品房须持以下证件或资料：　　
(1)开发经营企业的《营业执照》;　　
(2)有市计委、建委批准的商品房项目建设计划文件;　　
(3)已取得国有土地使用证或土地使用权来源证件;　　
(4)取得建设工程规划许可证和建设工程开工证;　　
(5)有纳入市建委销售计划的证明文件;　　
(6)按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，或达到相应的工程进度，并已确定施工进度和交付日期;　　
(7)本市商品房预售许可证。　　
2.外销商品房预售，开发经营企业预售外销商品房须持以下证件或资料：　　
(1)开发经营企业的《营业执照》;　　
(2)付清地价款(包括市政基础设施建设费、拆迁安置补偿费和土地使用权出让金)，取得土地使用证;　　
(3)市或区县建委颁发的建设工程开工证，建筑施工合同，采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程已确定交用日期的证明材料;　　
(4)已完成工程建设总投资额的25%;　　
(5)工程施工进度和竣工交付日期已经确定;　　
(6)外销商品房预售许可证。　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售的条件是：　　
1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。　　
2.持有建设工程许可证。　　
3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。　　
4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。　　
5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。　　根据《上海市房地产转让办法》第32条的规定，商品房预售应当符合下列条件：　　
1.土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金;　　
2.土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书;　　
3.取得商品房的建设工程规划许可证;　　
4.取得商品房的建设工程施工许可证;　　
5.商品房建设安装工程的总投资已经完成25%以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格;　　
6.已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划;　　
7.已经与在上海注册登记的银行签订了预售款监管协议;　　
8.已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。

2018-12-30 18:30:43

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