2.房产证和国土证目前在我们手上，是否在没有原户主房产证和国土证的情况下能否办理到产权。（但是其中一个应该是房产公司的法定代表人）

更新时间：2019-01-08 12:53:16

问题描述：

镇上家里房子拆迁，拆迁前开发上说会后退六七米，所以后退部分是按照1:1赔偿，但是修建后发现开发商仅仅退了一米左右，现在对此部分存在争议。合同目前咨询了一两位县城律师，都说合同中“实际不低于120平米”这条让我们基本打官司就输（律师说法是不低于120就是120也行）。现在将合同中关键的第二条和第四条粘出来麻烦各位大神帮忙看看“二、置换标准：乙方保证甲方现有房屋的位置不变，由乙方按照设计图纸建成后，返还给甲方门面房4个（大写：肆个），每个门面开间（宽度）3.4米，进深（长度）临街以规划控制红线为准，后以旧房拆除后实际长度为准。现预测进深（长度）为9米左右（4×3.4m×9米≈122.4㎡，实际不低于120?m2），2、3、4楼层面积归乙方所有，从五楼层以上甲方按4个门面房的位置在设计图纸上选定住宅位置及套数。乙方无论盈亏都须无条件返还给甲方住宅面积380㎡。”然后是第四条“四、甲乙双方置换和补偿的房屋面积按测绘的面积为准，测绘结果以双方签字确认为准。”住宅赔偿我们无异议，现在问题是门面被开发商骗走了几十平米。另外说几个可能你们需要的信息：1.合同第四条的测绘面积图并没有给我们。后来了解到他们压根就没测绘就拆了。2.房产证和国土证目前在我们手上，但是不确定他们是否在没有原户主房产证和国土证的情况下能否办理到产权。3.合同并非是房产公司盖章，而是大老板和二老板自己签字和按手印。（但是其中一个应该是房产公司的法定代表人）。4.他们修建房屋超规划红线修了一米多，这应该也是他们不愿意把事情闹太大的原因。

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一、成套房屋的套内建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
1、套内的使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
2、套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3、套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
附：房屋的共有建筑面积

2019-01-08 12:47:27

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为了规范城市房屋拆迁补偿价格行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》(自治区政府主席令60号)和自治区人民政府《关于公布施行宁夏回族自治区定价目录的通知》(宁政发[2002]96号)的有关规定，在2005年度中卫城区城市规划区房屋拆迁货币补偿基础价格的基础上，结合物价变化和拆迁补偿的实际行情，测算出2006年度中卫市城区城市规划区各类拆迁房屋的房地产货币补偿基准价格，经市人民政府第55次常务会议研究通过，现将调整后的房屋拆迁基准价格通知如下：　　
一、房屋拆迁货币补偿基准价格见附表。　　
二、临时安置补助费为：居住用房
3.5元/月。办公用房
4.5元/月。生产或营业用房10元/月。　　
三、搬迁补助费不分房屋类型补助4元/?(支付一次搬迁补助)，属过渡安置的补助6元/?(支付两次搬迁补助)。　　
四、房屋拆迁的实际补偿价格由依法取得相应资格等级的房地产评估机构在上述基准价格的基础上，根据拆迁房屋的区域位置、用途、建筑面积、层次结构、室内设施及装修、成新情况及其它评估因素予以评估确定，并在规定的时间和范围内向被拆迁人予以公示。　　
五、房屋拆迁补偿面积，依据宅基地使用证规定面积的60%补偿，房屋建筑面积不足宅基地使用证规定面积60%的按60%补偿，超过60%的任何建(构)筑物不予补偿。

2019-01-08 12:49:21

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被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：
（1）对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：
（2）具备易地建房条件的区域，可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；
（3）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。
（4）不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。

2019-01-08 12:51:49

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开发商办理房产证的费用：

1、契税
缴纳标准为，若面积低于90平米，按房款的1%征收；超过90平米按房款的1。5%征收，购买二套房契税按房款3%征收。
2、住宅登记费
每套80元，非住宅登记费每套550元，如有共有权证增收工本费10元/本。
3、公共资金
是用于小区管理、小区物业建设的费用，框架结构按照每平米16。8元缴纳，砖混结构按照每平米15。6元缴纳。
4、印花税
分为“产权转移书据”印花税和“权利、许可证照”印花税。
“产权转移书据”税目税率为万分之五，计税依据为书据中所载的金额，买卖双方均要交纳；“权利、许可证照”税目适用5元/件的定额税率，买方交纳。

2019-01-08 12:53:16

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