法院会判决全额交纳合同约定的费用，还是支付有效服务的费用？已交物业费的业主如何主张自己的权利？

更新时间：2019-01-11 10:13:30

问题描述：

我小区物业公司自去年进住服务以来，按合同约定应安装小区监控未安装，未经业主同意，擅改变公共设施用途，私自将小区公共空地和行车道划分成停车位对外出租，并将出租所得的费用非法占有，同时，其暗地里鼓动租车位业主在行车道路及空地上安装地锁，极大的危害了小区居民的生活安全。为此很多业主拒交物业费，物业公司把相关业主起诉，请问这部分业主如何应诉？会败诉吗？如败诉，法院会判决全额交纳合同约定的费用，还是支付有效服务的费用？已交物业费的业主如何主张自己的权利？谢谢!

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根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》　第十二条　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　第十三条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
至于物业有没有义务对此进行修复处理等，应当依照业主委员会和物业公司签订的物业服务合同中确定的物业公司的职能来确定。

2019-01-11 10:05:57

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业主是可以起诉物业管理公司不履行《物业管理合同》中的约定，但是物业管理公司对房屋构造问题，小区物权归属问题，公共市政管道穿过小区范围的问题等是不存在管理关系的。所以要具体说明什么问题，才能真正确定是否能起诉物业管理公司。
根据最新司法解释，只要物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护等义务，业主就有权起诉要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2019-01-11 10:09:36

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物业费包括以下九项：　　
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; 　　
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;　　
3、物业管理区域清洁卫生费用; 　　
4、物业管理区域绿化养护费用; 　　
5、物业管理区域秩序维护费用; 　　
6、办公费用; 　　
7、物业管理企业固定资产折旧; 　　
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 　　
9、经业主同意的其它费用。　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

2019-01-11 10:10:29

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物业费包括什么？
管理费和清洁费：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药花肥费、杂草清理费、景观再造费等小区绿化所需的养护费用，公共区域的清洁费，其中包括工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费以及垃圾外运费和清洁卫生所需的其他费用。
公共设备维修保养费：过道、门厅、楼梯以及道路等公共建筑内的各种土建零修费等;还有日常水电、燃气以及消防等系统设备维修保养等费用。
管理及服务人员的工资及按规定提取的福利费用：基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费。
这其中不包含管理、服务人员的奖金，一般奖金是根据经济效益从盈利中提取的。
法定税费：由国家统一规定的相关税物，如城市建设维护税、附加费用以及营业税等等。

2019-01-11 10:13:30

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