不退房或调房”。是否违约，没有签购房合同，是否合法？

更新时间：2019-01-15 19:58:06

问题描述：

您好：我于2011年5月18日与开发商签了购房定购单，并交了1万元定金，2011年5月19日与开发商签了购草屋定购单并交了1万元定金，总房款是328780元，草房款是18000元，我于2011年5月20日已交了房款226892元，草房款18000元。定购单上“约定条款”约定10日内签订售楼合同，但一直到2012年1月5日才电话通知去签合同，原因是开发商的《商品房预售许可证》于2011年12月26日才批下来，《约定条款》中有一条是“10日内乙方签了购房定购单后定金不退还，不退房或调房”。请问：开发商是否违约，我现在想退掉房屋，开发商应否给退并退还房款和草房款，定金应否退还。没有签购房合同，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下售房并让签购房定购单的。他们的售房是否合法？谢谢！

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在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到来作为合同效力开始或终止根据的合同。如果所附期限是作为合同效力开始的根据，则该期限为延缓期限；如果所附期限是作为合同效力终止的根据，则该期限为解除期限。
在附延缓期限的合同中，合同已经成立，但没有发生法律效力，双方当事人都不需要履行自己的义务，也都没有权利请求对方履行义务。只是在期限到来时，双方当事人才开始履行义务；在附解除期限的合同中，合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，双方都已经开始履行自己的义务。
在期限到来时，双方当事人不再履行义务，合同终止。在商品房预售合同中，双方约定在将来的一定期限交付房屋，这里确实存在一定的“期限”，但这种期限绝不是附期限合同中的“期限”。
因为：
其一，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的解除期限，则商品房预售合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，但在期限到来时，商品房预售合同终止效力，双方应当解除合同。
这样，作为预购方就不能取得约定的房屋。显然，这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的；
其二，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限，则商品房预售合同虽然已经成立，但还没有发生法律效力，只在期限到来时，商品房预售合同才发生法律效力。
这样，作为预售方就不能要求预购方支付一定的定金或房款。显然，这也不符合商品房预售合同的要求。可见，商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商品房预售合同中的“期限”是一种履行期限，是当事人履行义务的具体时间。

2019-01-15 19:51:33

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一、办理商品房预售许可证应提交的材料　　
1.办理商品房预售许可证申请表　　
2.企业法人营业执照　　
3.开发企业资质等级证书　　
4.国有土地使用证;经济适用住房项目提交《北京市城镇建设用地批准书》　　
5.已交清全部出让金证明(国有土地使用权出让或转让合同及地价款交纳情况核实函);经济适用住房项目提交市物价局、市建委关于经济适用住房销售价格的批准文件　　
6.市或区(县)规划管理部门核发的建设工程规划许可证及附件、附总平面图　　
7.市或区(县)建设管理部门核发的建设工程施工许可证　　
8.工程施工合同(复印第一部分)　　
9.房地产开发企业开户银行出具的按申请预售的商品房计算，投入开发建设资金达到投资总额25%以上的证明材料　　
10.商品房预售方案　　
11.预售商品房的分层平面图　　
12.属于绿化隔离地区内的项目提供市绿化管理部门认可机构出具的确认商品房范围的证明文件

2019-01-15 19:55:22

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商品房预售合同不等同于商品房买卖合同，商品房预售合同没有商品房买卖合同法律效力高，商品房预售合同只是一份购房协议书，不属于正式的商品房购买合同，如不签商品房买卖合同日后不能办理房证。《商品房预售合同》是正式的商品房买卖合同的一种，它针对于预售商品房进行使用（另一种叫《商品房买卖合同》什对于现房销售），一般由所在地市房管局进行统一监制。
在业主与开发商签订该合同后，该合同将送交房管局备案存档，做为政府监督使用

2019-01-15 19:56:19

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定金合同违约的给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
1、定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律或者合同的规定，由一方按合同标的额的一定比例预先给付的金钱。
2、定金包括立约定金、成约定金、解约定金还是证约定金等。定金的数额不得超过主合同标的额的20%。
3、定金罚则是一种惩罚性规定，目的在于督促当事人正确、积极行使权利。
4、合同法：第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付
5、定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

2019-01-15 19:58:06

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