买房子交了首付款，开发商办不了房产证，不卖了，该怎么赔偿

更新时间：2018-07-22 08:51:20

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违约责任的承担方式有以下几种，房产买卖过程中，开发商违约同样适用：
（1）支付违约金.违约金：指合同当事人在合同中约定的，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付的一定数额的金钱。
（2）损害赔偿.损害赔偿：是指因合同一方当事人的违约行为而给对方当事人造成财产损失时，违约方向对方当事人所作的经济补偿。
（3）继续履行.继续履行：是指由法院或仲裁机关作出要求实际履行的判决或下达特别履行命令，强迫债务人在指定期限内履行合同债务。

2018-07-22 08:43:31

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开发商办不了房产证的违约责任　　
1、房产证办理受阻的原因　　最为常见的原因是开发商的失误，包括建设工程证照不全、房屋销售许可程序瑕疵、文件材料递交失误甚至开发商资质不够等问题。由于此类问题导致房管局不予办理房产证，购房人当然可以选择退房，法院也应当支持。　　比较普通的情形是行政机关的原因导致房产证受阻，包括不按许可时限办理许可事务、违规处理事务、索贿寻租或推诿等。遇到此类问题，法院首先排除了开发商的责任;那么，购房者是否可以直接提起行政诉讼呢?理论和实践中对比并不明确。　　购房者个人原因导致房产证受阻，这类情况极为罕见，可是，在立法过程中，开发商就是依据此类情况左右了高院的司法解释，将开发商责任限定在“因出卖人的原因”之内的。　　
2、开发商办证受阻的违约责任　　没有在规定期限内办理房产证，开发商承担违约责任的前提是：由于开发商的原因导致房产证未能按期办理，同时，还要求购房合同中双方没有特殊约定。　　一般而言，开发商应当在下列期限内完成办证：合同约定的期限;在建房屋于交付使用后90日内;竣工房屋自合同订立90日内。　　
3、关于房产证受阻特殊约定　　最高人民法院在制定房产证受阻开发商违约责任的司法解释时，给购房者留下一个隐蔽的余地，即“除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。可是，在现实中，开发商往往千方百计的规避该问题，糊弄购房者;甚至，有些购房者根部不知道利用该规定维护自己的权益，糊里糊涂的就签订了开发商“制作”的协议。张志胜律师给出的建议是：在签订认购书以及正式购房合同时，购房者一定要利用好开发商及售楼小姐非常迫切的心态，或者说，只有在您缴纳定金之前，购房者在开始商眼里才是上帝，此后，便一文不值了。所以，此时，购房者一定要将自己的要求写进合同，比如，约定，在本合同签订之日起300天内，开发商必须完成房产证的办理并按时交付房产证，否则，购房者有权解除合同。　　
4、开发商违约责任范围的缩小　　司法解释中一句“由于出卖人的原因”将开发商的违约成本降到几点：行政机关的原因或者购房人个人原因，开发商均不成单责任;同时，更为离谱的是，部分法官的态度是只要开发商完成产权登记备案工作，不论房产证能否最终办理完成，开发商均无需承担违约责任。　　实践中，只要开发商没能如期完成房产证的办理，他们便辩称不是“出卖人的原因”，而且，由于开发商与房管部门千丝万缕的联系，房管局往往出面保护开发商，主动揽下责任，房管局独揽责任的底气在哪里?在于法院对行政诉讼的特殊关照，一般情况下不给立案。所以，如此环环相扣，购房者作为弱势群体的处境几乎无法改变，除非如前述，缴纳费用之前在协议中写清楚，让法官没有“选择”的余地。

2018-07-22 08:49:02

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关于买房子违约金怎么算，根据《合同法》规定，只有当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人有权解除合同，并要求其返还所交的预售购房款和利息，并支付违约金。　　此外，如果办理按揭，银行就会将贷款打入开发商账户，这部分房款视为已付，购房者可以要求开发商按照房屋总价值及合同相应条款进行赔偿，这是受到法律保护的。在你的购房合同里会有明确规定的!一般都是每天万分之1到5的违约金，请参照你的合同，就可以计算了。　　开发商违约　　一般情况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况：　　
1、延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。　　
2、房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。　　
3、房屋质量不合格导致严重影响使用。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

2018-07-22 08:51:20

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