购房交了定金3万，他们没有商品房预售证，定金能退吗？

更新时间：2019-03-09 10:17:57

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预售商品房再转让的问题，也就是炒“楼花”问题，是房地产业界争论的一个问题。尽管炒“楼花”有利于及时筹集商品房建设资金，促进房地产业的发展;但在房地产市场尚未充分发育和市场经济法制体系尚不健全的情况下，也可能助长房地产领域的过分投机现象。
　　从相关的司法解释来看，在《城市房地产管理法》颁布之前，最高人民法院支持正常的预购商品房的转让，但对违反政策的炒“楼花”的投机行为仍持否定态度;在《城市房地产管理法》颁布之后，则完全肯定了预购商品房转让的合法性。
　　同时，从合同法的角度分析，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，如无其他违法行为，可以认定转让合同有效。因为，预购人将正在建设中没有取得所有权的房屋进行转让，并不是属于处分房屋的所有权的行为，只是将自己作为预购合同中的预购人的债权、债务转让给第三人。
在实务中，根据预购人在转让时对预购合同的履行情况，可以将这一转让分为债权转让和债权债务概括转让。　　在预购人已经支付了全部购房款的情况下，预购人转让其预购的房屋，属于合法的债权转让，即将依据预售合同而享有的请求预售人向自己转让房屋所有权的权利转让给了第三人。
转让债权的行为无须经过债务人的同意，只要通知债务人即可，但预售合同中约定禁止转让的除外。　　在预购人仅支付部分房屋价款的情况下，预购人转让其预购的房屋，属于合同债权债务的概括转让。
即预购人将其享有的请求交付房屋所有权的权利转让的同时，也将自己应当承担的剩余付款义务转让给第三人。此时，预购人这一转让行为必须经过开发商的同意，否则转让行为无效。
　　转让合同的订立有两种方式，一是预购人向受让人提交预售人同意转让的书面意见，该书面文件成为转让合同的组成部分;二是预售人直接在转让合同中签署同意转让的意见。应注意的是，转让合同订立之后，当事人应当向房地产交易管理部门申请转让合同登记。
此种登记仍属于备案性质的登记，它是国家实施房地产交易管理和交易税收的重要依据，但并不是转让合同本身的生效要件。同时，借助房地产管理部门的管理，可以有效防止预购人一房二卖，保护受让人的利益。

2019-03-09 10:10:24

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在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到来作为合同效力开始或终止根据的合同。如果所附期限是作为合同效力开始的根据，则该期限为延缓期限；如果所附期限是作为合同效力终止的根据，则该期限为解除期限。
在附延缓期限的合同中，合同已经成立，但没有发生法律效力，双方当事人都不需要履行自己的义务，也都没有权利请求对方履行义务。只是在期限到来时，双方当事人才开始履行义务；在附解除期限的合同中，合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，双方都已经开始履行自己的义务。
在期限到来时，双方当事人不再履行义务，合同终止。在商品房预售合同中，双方约定在将来的一定期限交付房屋，这里确实存在一定的“期限”，但这种期限绝不是附期限合同中的“期限”。
因为：
其一，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的解除期限，则商品房预售合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，但在期限到来时，商品房预售合同终止效力，双方应当解除合同。
这样，作为预购方就不能取得约定的房屋。显然，这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的；
其二，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限，则商品房预售合同虽然已经成立，但还没有发生法律效力，只在期限到来时，商品房预售合同才发生法律效力。
这样，作为预售方就不能要求预购方支付一定的定金或房款。显然，这也不符合商品房预售合同的要求。可见，商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商品房预售合同中的“期限”是一种履行期限，是当事人履行义务的具体时间。

2019-03-09 10:13:05

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买房交了定金卖方违约的话可以查封他的房子吗，　　
一、买房交了定金卖方违约的话可以查封他的房子吗　　
1、如因开发商原因致双方在认购书约定的时间内未能签订《商品房买卖合同》的，例如开发商将约定房屋出售给第三方等，购房者可要求开发商双倍返还定金;　　
2、如因购房者原因在认购书约定的时间内双方未能签订《商品房买卖合同》的，例如购房者放弃购买约定房屋等，购房者将损失定金;　　
3、在认购书约定的时间内经购房者与开发商协商，双方对《商品房买卖合同》具体条款无法达成一致的，购房者可要求开发商退还已交纳的定金;　　
4、如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，购房者可要求开发商退还定金，并要求开发商支付相应的利息损失。　　
5、出现定金纠纷双方可协商解决，如协商不成，可按《认购书》中约定的仲裁机构申请仲裁或向法院起诉。　　
二、买房不开发票向谁投诉　　房产中介收取中介费，必须开具正规发票;若遭遇拒开发票，可拨打12366或携带加盖公章的收据等凭证，到辖区税务部门投诉;一经查实，执法部门将按相关规定处罚。　　依照《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。

2019-03-09 10:15:40

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交付的定金不得超过主合同标的额的百分之二十。法律规定当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。相当于说超过的百分之二十的部分就不属于定金部分，与定金相关的法律规定对这部分钱也没有法律效应。

2019-03-09 10:17:57

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