二手房买卖合同中约定了定金50万，卖方主张50万的定金罚则，还是全部50万定金？

更新时间：2019-04-18 08:29:13

问题描述：

二手房买卖合同中约定了定金50万，第一次交10万，15日后再交40万，如果交第二次定金前买方不买了构成根本性违约，卖方主张50万的定金罚则，法院是支持已支付的10万定金还是全部50万定金？

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合同解除虽然也是基于违约事实而产生的法律后果，但它不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施;合同解除后的法律后果也不表现为违约责任，而是一种民事责任，主要包括不当得利返还责任和损害赔偿责任。合同法第97条对合同解除后的法律后果规定得十分明确，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
”赔偿损失是合同解除后的一项法律后果，但这种法律后果不表现为违约责任，更不表现为违约金，因为该赔偿责任的适用有两个原则：　　一是实行过错原则，无过错不产生赔偿责任;而违约责任实行无过错原则，只要有违约事实的存在，不能主观上有无过错，都要承担违约责任。
　　二是损失实际发生原则，即赔偿的损失必须是实际发生的损失。解除合同一方不能主张违约金的另一个理由是因为解除合同具有溯及力，合同解除后合同自始不存在，而违约金条款是原合同之一部分，不具有独立性，该约定也归于消灭，解除权人当然不得依照原合同约定的违约条款主张违约金，只能要求赔偿损失。
如果合同中明确约定合同解除适用违约金条款的，从其约定。

2019-04-18 08:21:54

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赔偿损失的范围可由法律直接规定，或由双方当事人约定。在法律没有特别规定和当事人没有另行约定的情况下，应按完全赔偿原则，赔偿全部损失。《合同法》第130条规定：“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行以后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”损失包括直接损失和间接损失。直接损失是指财产上的直接减少。间接损失又称所失利益，指失去的可以预期取得的利益。可以获得的预期的利益，简称可得利益。可得利益指利润，而不是营业额。在实践中，可预见到的情况千差万别，很难把握，如果对此不加以限制，就会导致当事人乱用或者曲解“可预见”的本意。因此法律对可预见性采取了一些限制。预见性有三个要件：
(1)预见的主体为违约人，而不是非违约人。
(2)预见的时间为订立合同之时，而不是违约之时。
(3)预见的内容为立约时应当预见的违约损失，预见不到的损失，不在赔偿范围之列。

2019-04-18 08:24:06

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根据我国合同法，二手房买卖卖方违约处理如下：　一方面，根据《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
第97条规定，合同解除后，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，买卖双方在合同中对解除合同的条件已做出了约定。
　　另一方面，根据《合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第110条同时规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，除法律或事实上不能履行、强制履行费用过高等情形外，对方仍可要求继续履行。

2019-04-18 08:27:35

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1、通过中介进行二手房屋交易的，即便房屋最终未成交，交易一方或双方依照合同仍可能需要支付约定的中介服务费用。但同样情况下，即使在买受人签署佣金确认书，在交易未成就的情况下，法院亦可能会从“等价有偿”的民事活动基本原则出发，酌定中介机构应收取的劳动报酬。
2、约定以过户作为居间费用支付条件的，在过户手续已办理情况下，交易一方或双方主张以房产中介工作人员办理过户过程中的行为瑕疵要求退还中介费的，法院不会支持。
3、二手房交易因买受人一方不符合贷款条款而未成就，后以房产中介工作人员承诺“能贷款，能代为出具有单位、有收入的证明”为由，拒付居间服务费的，如无无充分有效的证据证明，法院一般不会支持。

2019-04-18 08:29:13

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