开发商未取得预售许可证就出售房屋，能否要求退还首付款？

更新时间：2023-12-21 14:32:05

问题描述：

你好，我想问一下，开发商没有预售许可证就卖房子，我的首付款已经支付了，之前不知道没有预售许可证，现在知道了，想退房，首付款能全部退还我们吗

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法律分析：如果是在开发商未取得预售证的情况下缴纳的首付款是可以要求退款的，但实际操作中很难退款。开发商只有在取得预售证的情况下才能对外销售房子，收取购房者房款，未办理出预售证收钱的属于非法行为，法律不保障买卖双方的权利。

1. 《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。
2. 商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，需向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
3. 开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》需提交以下证件（复印件）及资料：开发经营企业的《营业执照》；建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；工程施工进度计划；投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料；商品房预售方案，包括商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应附商品房预售总平面图；如需向境外预售商品房，还需提交允许向境外销售的批准文件。

2023-12-21 14:30:15

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没预售证交了首付可退。在起诉前，开发商没有取得商品房预售许可证明的，该合同自始无效，购房者可与开发商协商返还首付。在案件审结前，未取得商品房预售许可证明进行预售的行为属于违法。

商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照相关规定执行。

2023-12-21 14:30:42

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法律分析：这种情况首付可以退，但是会扣一部分作为违约金，因为这属于买方违约应当承担违约责任。但如果与开发商协商一致后开发商同意退房的，可以解除合同退房退款。

具体处理方式：如果属于买方违约，需要支付违约金。但如果与开发商达成一致意见，开发商同意退房，则可以解除合同并退款。

2023-12-21 14:32:05

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