我能否要回房款

更新时间：2018-08-18 13:56:56

问题描述：

律师您好：
我是在网上看到你的贴子的，谢谢你能在百忙中帮助那些遇到黑心开发商的人，我现在也遇到了一件烦心的事，请您给指点一下，我在2006年的8月24日看到了我们单位附近的一个楼房一单元402（76平方）出卖，窗户上有联系电话，这个房子是2006年完工的，我与这个电话联系后，一个叫冯宇的人来开的门，说房子是他的，说是开发商借他的钱给他的房子，谈好价格后，我们于第二天交了全部的房款，并签定了合同，合同上有冯宇的签字，还有一直在工地的开发商的哥哥签字，他们说开发商不在家为由，没有给我们开具有效的收据，只是将二单元401的一个收据先押在我这，将许诺过几天就能开正式收据，就这样我们在2006年10月8日开始装修，但是2006年11月6日法院来人，说这个房子已经被开发商抵押给了另一个叫赵长颖的人，赵长颖向法院申请查封了这个房子，后来我们通过了解才知道这个开发商欠了很多的钱，人已经找不到了，他是在2006年7月19日将房子的收据和介绍信开给赵长颖的，赵长颖是借给开发商钱，然后用房票做的抵押，后来开发商找不到了，赵长颖11月6日才提出查封申请，后来我们找到冯宇要求他解决，他以开发商不在为由拒不退还房款，于是我于2006年11月8日以冯宇涉嫌诈骗到公安局经济侦查科报了案，但是冯宇找到开发商的岳父说能证明这个房子是先给冯宇的，但没有书面的证明材料，后来这个案子转到了刑侦科，说是开发商涉嫌开假收据，刻假章正在抓开发商，而且开发商的哥哥也跑了，
后来我又找到冯宇交涉，但是冯宇态度十分强硬，就是不还款，现在冯宇还能找到，我想问一下刘律师，这种情况我可以到法院起诉冯宇让他退还购楼款给我吗？我与冯宇之间签定的合同是不是无效合同，冯宇不能提供书面的材料证明房子是他的，他是否构成诈骗，我可以向他提出装修款的赔偿吗？我与冯宇，开发商算不算是三角债关系。我们买的房子说是集资楼，但是手续不全，是否可以适用《商品房买卖合同纠纷司法解释》而且通过了解这个房子没有售楼许可证，施工许可证，我应当怎样起诉，结果会怎样？谢谢你能给我解答，我代表我十个月大的儿子向你表示感谢。到现在我们由于不能入住，还在外面租房住，都零下十多度了，唉，都怪自己当初没有好好问一下这个开发商的信誉就交了钱，肠子都悔青了，急切的盼望能得到你的答复。谢谢了！！！！！

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商品房买卖的注意事项：
一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议，如写明“双方不再主张其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的文字。开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署。验房的注意事项包括以下几个方面：
1、购房人要仔细验收房屋，确信没有质量问题再办理入住手续。
2、要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表，并查看所购的房屋是否在该表的范围内。此外还要让开发商提供交付许可证、实测面积数据等，收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，开发商还要提供《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》。
3、发现房屋有一般质量问题，应立即要求开发商对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。
4、如果在短时间内解决不了的质量问题，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。
5、如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失。如果协商不成，可向法院起诉解决。
以上就是商品房验房时所要注意的几点事项，这里提醒购房者在交房时应多咨询一下专业人士，避免相关的法律风险，以使自己的权益得到最大维护。鉴于购房人专业知识的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼，可能的情况下可以聘请律师指导协助，这不但可以弥补单一主体知识的限制，更好、更有效地维权，还可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做约定。

2018-08-18 13:52:44

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怎么办理商品房预售许可证？
一、许可的条件：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
二、许可的程序：
1、申请人向房地产交易管理所提出申请，并提交有关材料。
2、房地产交易管理所对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部材料上报县建设局。
3、建设局进行审核和现场查勘，并作出行政许可决定，准于许可的，于法定时间内向申请人颁发送达许可证书。
三、申请的材料：
1.商品房预售许可申请表--主管部门制式表
2.营业执照--需要原件
3.房地产开发企业资质证书--需要原件
4.工程规划许可证--需要原件
5.土地使用权证书--需要原件
6.施工许可证--需要原件
7.建设工程投资达到25%以上，以完成基础工程的证明并需要工程形象进度符合规定的现场照片--各地要求不一致，我所在地为多层要求2层以上，高层要求5层以上，请咨询当地主管部门
8.商品房预售方案--需要一房一价备案
9.预售款监管协议及专用帐户开户证明
10.土地上无房屋或有房屋未办理房产证的具结书;原房屋办理权属登记的需提供注销证明
11.施工合同及进度说明
12.土地使用权、在建工程设置抵押的，抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证
13.预测绘报告
14.业主临时公约
15.前期物业服务合同
16.物业管理用房配置情况说明书

2018-08-18 13:54:58

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商品房合同纠纷类型：　
1、逾期不能正常交付型　　房地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，通常有两类情况，一是因开发商资金不足或预售不成功，预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房，二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。　　　
2、故意隐瞒相关资质型　　我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明;明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设;明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。　　　　
3、权属证书缺失型　　城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付适用之日起90日内，办理土地使用权并更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。开发商违反上述条款，在规定的时间内或合同约定的期限内，未及时协助买受人办理房屋产权属证书，或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记，买受人要求开发商按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金。　　
4、质量瑕疵型　　质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等，我认为应加大质量保障的立法，确保购买者的利益。房屋缩水，司法解释已有明确规定。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　
5、宣传广告失真型　　一些房地产商在预售宣传时，一般者散发精致的售楼书，许诺所预售房屋有优美的环境，高尚的品位，完美的配套设施，周全的物业管理。消费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入，一些配套设施迟迟难以落实，甚至有些就是虚假广告，根本就是无中生有，蒙骗消费者，物业管理更是质价不符。消费者为此与房地产商讨“说法”时，房地产商往往寻找各种理由推卸责任。

2018-08-18 13:56:56

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