请各位律师为我出出主意

更新时间：2018-08-18 14:24:54

问题描述：

我是一个自由职业者,现开发商对我的商业用房地区进行开发,双方达成互换产权商业用房协议，我选择甲方的6A栋96号商业用房，建筑面积约４３．６８平方进行产权调换，互换产权房面积确认以房产管理部门勘量的结果为准，并以此作为双方结算经费的面积依据．互换产权等面积部份，按2980元/平方的市场价结算。超安原面积7.54平方按3602元/平方结算。选择产权调换，乙方应向甲方交信用金。乙方向甲方缴纳的信用金用乙方的房屋拆迁补偿费、室内补偿费、附着物补偿费、过渡费、搬家费之和计49715.48元。在办理乙方互换产权房前,就房屋面积和房价结算事宜另附补充协议,以利办理第十八条|其他.(互换产权和超安面积都进行了单价核算,最后以乙方向甲方找补互换产权房差额85140.80元,甲方同意优蕙６１４０．８０元，互换产权房交门钥匙时，乙方一次性向甲方交付房价款７９０００．００元，）
但是现在房子已经修好了，不仅是位置发生了变化，而且门牌号由原来的96号变成了92号，面积由43。68平方变成了３９．７个平方了，
我现在想咨询一下各位律师，根据四川省城市房屋拆迁管理条例第二十四条规定，甲方只能缩小３％的权利，但是现在乙方说是以现在的平方来结算，如果缩小的部份最多是以超安的价款赔偿，可是现在的市场价是8500元/平方，我觉得他们是在欺骗我，因为当时就定了价和面积，不可能有这么大的出入啊．我们这里是出区，律师也说不出个道理，所以我想请各位律师帮我出出主意，我现在有这种想法，现在要说是叫他还我原地址和实际平方肯定不可能了，因为开发商已经全部卖出，那我可不可以要求他们差我的平方按现在的市场价两倍的赔偿我行不行。

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拆迁补偿房是可以买卖的，不过还要区分情况，更要看到房子的风险。
　　虽然市场上大多数拆迁安置房都可以取得产权证，买房者在购买拆迁安置房时，不能仅看到其低廉价格，更应当看到其特殊的风险。
拆迁安置房和一般的商品房不同，它的安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到政府政策的约束。
　　一般此类房屋产权虽属于个人所有，但有的土地性质却是集体土地，或者政策规定在取得所有权的一定期限内(通常为五年)不能上市交易，即便在一定期限之后可以有条件地准许上市交易，但一般还要补缴土地出让金和享受优惠的有关税费后才能进入市场。

2018-08-18 14:20:01

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房屋拆迁补偿方式：
1、货币补偿评估依据货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。
2、产权置换产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。产权置换分为两种形式：异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。
3、结合型补偿顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

2018-08-18 14:23:20

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商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积(公共部位与公用房屋分摊建筑面积)组成。按建筑面积计价时，商品房单价是一个均价的概念，每平方米套内建筑面积与每平方米分摊的共有建筑面积价格是相同的。当事人双方按建筑面积计价的，购房人应当在合同中约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。按建筑面积计价，发生面积纠纷多是因为公摊面积的不合理。　　以建筑面积同时规定套内建筑面积和共有面积，可能会出现以下几种不利于消费者的情形：　　
1、建筑面积不变，但套内面积缩小。虽然购房者的总价款不变，但并未得到可以使用的面积。　　
2、套内建筑面积不变，但建筑面积增大。这种情形中，购房人虽然得到了应该得到的可以使用的面积，但增加了房价款，增加了自身的负担。　　
3、建筑面积、套内建筑面积都发生了变化。　　因此，在选择按建筑面积计价的同时，购房人在关注建筑面积的同时，一定要对上述情形如何处理作出详细的约定。一旦出现开发商在面积上缩水现象的时候，其应依照约定承担相应的违约责任。

2018-08-18 14:24:54

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