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我在商场租了个店面,7万8一年。合同签了,现在市场要明年拆迁,怎么办?转让费要退她吗!
更新时间:2019-08-22 06:09:40
问题描述:
我在商场租了个店面,7万8一年。租了4个月后转租给另外一个人租,收了转让费20000,
合同
签了,她转让费给我了,房租钱说当时不够,延迟2天给我。现在市场要明年
拆迁
,她说不租了。怎么办?转让费要退她吗!我店里东西都搬出来给她使用好几天了。
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承租人擅自转租的,出租人不能解除该转租合同。根据法律规定,承租人擅自转租的,出租人可以解除其与承租人的
租赁合同
,这是由于合同的相对性决定的,承租人不能解除承租人与第三人签订的转租合同,但是可以请求法院确认该转租合同无效。 房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。建设部《
城市房屋租赁管理办法
》第27条规定,承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人,而且出租人可以从转租中获得收益。房屋转租必须符合一定的条件:
(1)房屋转租,应当订立转租合同。
(2)转租合同须经原出租人书面同意。虽然一般要求租赁当事人签订的租赁合同应当具备转租的约定条款,但无论有没有转租约定条款,承租人都要经原出租人书面同意,否则转租合同无效。
(3)转租合同具有附随性,其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件。首先,转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租双方协商约定的除外。其次,转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务,并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。而且,在转租期间,原租赁
合同变更
、解除或者终止,转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。 转租的限制条件主要是转租合同必须经原出租人书面同意。那么为什么规定房屋转租的这个限制条件呢?根本原因在于租赁权权能及性质法律上不明确。如果明确转租权的存在是一种固定确定的权利的话,限制转租就没有什么太大的实际意义。首先,出租人目的是获取租赁房屋财产的收益,是自己经营财产的一种方式,说是经营,是因为如果没有经济效益,那就是出借而不是出租了。可以看出,出租人是以财产收益为出发点和最终目的的,而限制转租好像适得其反:因为承租人也具有使用财产效益最大化的必然倾向,转租的前提是该承租的财产在转租后能获得更大的效益。如果限制太多,转租的动力就会减弱,一方面财产得不到转租后的最佳利用;另一方面原出租人租金也得不到有利的保证。
2019-08-22 06:04:01
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我国《物权法》规定:我国
房屋所有权
的取得以登记为准,
房屋所有权证
是房屋所有权人享有房屋所有权的唯一合法证明,因此,在未取得房屋所有权证之前,从法律上来讲,还不能确定房屋的合法所有权人,这样的房屋是无法进行转让的,此种房屋一旦转让,可能会因卖方不具备对房屋的处分权而导致
买卖合同
无效,或在
房屋过户
时遇到障碍,从而无法实现房屋交易。此种二手房禁止转让。
2019-08-22 06:05:09
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《城市
房屋租赁
管理办法》第4条,公民、法人或其他组织对享有
所有权
的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
根据《合同法》第51条,“无
处分权
的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。
”因此,非房屋所有人对房屋进行出租并不导致租赁合同无效,只是效力待定而已。《合同法》第228条还规定:“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
”可以看出,出租人是否为租赁物的所有人或使用权人,不影响租赁
合同的效力
。
2019-08-22 06:06:56
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人身保险合同
能转让问题:
人身保险
合同不同于其它合同,它有其自身的特征,这种特征决定了人身保险合同的转让处理不能同其它合同一样。人身保险合同的转让是有条件的,其可分为
保险事故
发生前的转让和保险事故发生后的转让。
合同转让
后,权利的享受人和义务的履行人均发生变化。人身保险合同转让与指定受益人有相似之处,但他们之间在性质、程序、撤销、对受让人和受益人的资格要求等方面存在着根本不同。
2019-08-22 06:09:40
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