商品房有许可证，但主体没有预付款，我要付吗？

更新时间：2020-03-30 16:34:54

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开发商没有预售许可证不可向外售房
首先，根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。若购房搜索者遇到这种情况，可根据具体条例进行合法维权。
其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
”
因此，如果您起诉前开发商已经取得了商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同有效；如果您起诉前开发商没有取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同无效。建议购房者在买房时应当审查开发商的《商品房预售许可证》，以规避风险。
由上述也可知，未取得商品房预售许可证的不得对外售房。可先找开发商协商，协商不成可要求退房或按约定支付赔偿。如果双方达不成一致，主要应通过司法途径解决，也可向当地房地产经营主管部门反映。

2020-03-30 16:24:43

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商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。　　商品房预售许可证，是指商品房符合预售条件后，经房地产开发企业申请，房地产开发管理部门核发的同意房地产开发企业进行商品房预售的书面证明文件。　　开发商预售商品房应出示《商品房预售许可证》，预购人应认真查验该证记载的内容是否与实际情况一致以及是否包含所要预购的商品房。　　未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为。　　房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，将被认定无效，除非在起诉前取得商品房预售许可证。　　购买商品房时应注意审查开发商是否具备一定的资质或者是预售条件，否则购买的商品房就无法拿到房产证或者是无法入住，具体应注意审查下列事项：　　
1、《商品房预售许可证》或者竣工验收合格证明(或者开发商初始登记的《房地产权证》)和出售许可证明中关于房产的内容和范围，包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息，应与所购买的房地产的栋号、楼层、名称等相符。　　
2、房地产开发企业的营业执照、委托销售的代理销售企业的营业执照、房地产经纪资格证书和代理销售合同或者委托销售证明应当真实有效。

2020-03-30 16:26:46

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一、办理商品房预售许可证应提交的材料　　
1.办理商品房预售许可证申请表　　
2.企业法人营业执照　　
3.开发企业资质等级证书　　
4.国有土地使用证;经济适用住房项目提交《北京市城镇建设用地批准书》　　
5.已交清全部出让金证明(国有土地使用权出让或转让合同及地价款交纳情况核实函);经济适用住房项目提交市物价局、市建委关于经济适用住房销售价格的批准文件　　
6.市或区(县)规划管理部门核发的建设工程规划许可证及附件、附总平面图　　
7.市或区(县)建设管理部门核发的建设工程施工许可证　　
8.工程施工合同(复印第一部分)　　
9.房地产开发企业开户银行出具的按申请预售的商品房计算，投入开发建设资金达到投资总额25%以上的证明材料　　
10.商品房预售方案　　
11.预售商品房的分层平面图　　
12.属于绿化隔离地区内的项目提供市绿化管理部门认可机构出具的确认商品房范围的证明文件

2020-03-30 16:33:39

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怎么办理商品房预售许可证？
一、许可的条件：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
二、许可的程序：
1、申请人向房地产交易管理所提出申请，并提交有关材料。
2、房地产交易管理所对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部材料上报县建设局。
3、建设局进行审核和现场查勘，并作出行政许可决定，准于许可的，于法定时间内向申请人颁发送达许可证书。
三、申请的材料：
1.商品房预售许可申请表--主管部门制式表
2.营业执照--需要原件
3.房地产开发企业资质证书--需要原件
4.工程规划许可证--需要原件
5.土地使用权证书--需要原件
6.施工许可证--需要原件
7.建设工程投资达到25%以上，以完成基础工程的证明并需要工程形象进度符合规定的现场照片--各地要求不一致，我所在地为多层要求2层以上，高层要求5层以上，请咨询当地主管部门
8.商品房预售方案--需要一房一价备案
9.预售款监管协议及专用帐户开户证明
10.土地上无房屋或有房屋未办理房产证的具结书;原房屋办理权属登记的需提供注销证明
11.施工合同及进度说明
12.土地使用权、在建工程设置抵押的，抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证
13.预测绘报告
14.业主临时公约
15.前期物业服务合同
16.物业管理用房配置情况说明书

2020-03-30 16:34:54

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