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我与买方签订房屋买卖合同,通知买方付给他违约金,但买方自愿加价达成口头协议,买方不按口头协议执行
更新时间:2018-09-16 16:06:50
问题描述:
我与买方签订
房屋买卖合同
,后因价格问题不卖了,通知买方付给他
违约金
,(返还订金五万,合同成交金额的10%)但买方自愿加价达成口头协议,(有录音),后来办理网签过户手续时,买方不按口头协议执行,导致没有成交,现想咨询现怎么确定
违约责任
。
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房屋买卖
纠纷,违约责任是如果补充
协议
有约定按补充协议处理,没有约定按合同处理;补充协议一般理解为是对合同的补充或变更;
1、
合同变更
指当事人约定的合同的内容发生变化和更改,即权利和义务变化的
民事法律行为
。
2、
(1)变更合同也应贯彻协商的原则。
当事人一方应向对方提出变更合同的要约(先做出意思表示);对方对要约的承诺与否(是否完全同意要约的内容);双方在没有达成新的协议之前,单方面变更合同属违约行为。
(2)变更合同的协议最好采用书面形式。
新的协议未达成之前,原合同仍然有效(变更解除的电报、图表、书信等也应作为资料保管)。
2018-09-16 15:59:50
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关于房屋
买卖合同
卖方违约的问题,我的介绍如下如果卖家在中介处挂牌待售,按中介一般的操作流程,中介会先让买家签居间协议,由于居间协议仅有买方签字,所以居间协议还没有成立,卖家即使不签,也不承担什么法律责任。中介应当采取反向操作的方式,即将居间协议的主要内容确定后,先让卖家签字,再让买方签字。
卖家虽然已经签了居间协议,但房价上涨后不肯收定金。通常居间协议都约定意向金在卖家签收以后才能转变为定金,所以如果卖家不签收的话,那么意向金就不会变成定金,卖家毁约就不会受到
定金罚则
的处罚。
中介除了采取前面所说的反向操作方式外,还应当要求卖家在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样,中介收了定金也就等于卖家收了定金,卖家毁约就要承担定金罚则。
2018-09-16 16:03:05
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买卖
合同
的违约金最多不能超过实际损失的30%,超过30%的,一般认为过高,可以请求法院予以适当减少。《最高法院关于合同法的解释》二第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾
合同的履行
情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据
公平原则
和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
2018-09-16 16:06:50
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