房地产商己建好房子，规定全款买房，但无商品房买卖许可证书。合理合法吗

更新时间：2020-04-03 18:09:59

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二、办理商品房预售许可证的流程　　
1.登录北京市房地产交易管理系统，注册新用户;　　
2.至北京市建设委员会房地产测绘服务大厅，在北京市房地产交易管理系统转化成楼盘表;　　到测绘服务大厅生成楼盘表时需提供：　　1)房屋测绘技术报告书文本原件、电子文档各一份　　2)该项目全套电子图　　3)施工图审查合格通知书　　4)共用面积分摊说明及配套的分摊彩图　　5)建设工程规划许可证及其附件、附图　　6)人防部门批准或备案的人防建设方案　　7)关于使用审验合格图纸进行测绘的承诺　　
3.登录北京市房地产交易管理系统，在申请预售项目已转化的楼盘表中确认本项目拟预售房屋，在网上点击预售证申请栏目，在线填写申请预售商品房的相关信息，提交成功后下载打印预售商品房申请表和商品房预售方案，并加盖本单位印章。　　
4.房地产开发企业持加盖本单位印章(骑缝章)的预售商品房申请表和商品房预售方案，以及办理商品房预售许可证其他材料到市建委办理预售许可证：

2020-04-03 18:03:39

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（一）商品房预售应符合哪些条件
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售的条件是：
1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。
2.持有建设工程许可证。
3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。
5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
（二）根据《上海市房地产转让办法》第32条的规定，商品房预售应当符合下列条件：
1.土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；
2.土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
3.取得商品房的建设工程规划许可证；
4.取得商品房的建设工程施工许可证；
5.商品房建设安装工程的总投资已经完成25%
以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格；
6.已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；
7.已经与在上海注册登记的银行签订了预售款监管协议；
8.已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。

2020-04-03 18:05:48

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应该注意以下几方面问题：　　第一，许可证(副本)必须是原件，复印件无效。　　第二，许可证上载明的开发企业名称是否和开发商的名称一致，项目名称是否和所购房的楼盘一致，土地使用权证号及用途，欲购买的商品房是否在预售房屋栋号及层数之内。
　　第三，许可证上载明的预售款专用账号是否是《商品房买卖合同》付款方式中的监控账号。　　第四，预售房屋占用土地是否抵押。　　第五，备注中记载事项，如房屋抵押情况、用途分布、回迁房等。
　　第六，许可证使用时须附上项目平面图(原件)，并注明预售房屋各栋位置。　　此外，消费者与开发企业签订商品房预售合同之后，应督促开发企业在30日内到县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
一旦登记在案，不仅可以防止开发企业涉假超面积销售、重复销售、重复抵押、假抵押及司法查封后再售，还可以杜绝开发企业随意更换修改合同，造成国家税费流失。　　由此可见，验证《商品房预售许可证》，是消费者购房过程中的一个十分重要的环节。
做到这一点，如果发生纠纷，消费者就可以拿起法律的武器，保护自身的合法权益不受侵害。

2020-04-03 18:07:39

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关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。
不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民法院适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。
　　影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。

2020-04-03 18:09:59

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