我买下了我单位的一位同事的房子，签订了房屋销售协议，双方签订了协议并按了指纹。现在发现：1、房屋的实际面积小于产权证书上面的面积，但是协议书写的是产权。2、卖方是按揭，现在不能转让给我自己的按揭。