你好！2018年12月，我买了28万种朋友的单元房，2019年3月，我买了42刀，买了房巳付了18万元的存款，收集了馀额的资金，现在朋友很后悔家人要我付利息，所以我要补偿我向买方要求的违约金，朋友

更新时间：2020-04-27 10:08:17

问题描述：

你好！ 2018年12月，我买了28万种朋友的单元房，2019年3月，我买了42刀，买了房巳付了18万元的存款，收集了馀额的资金，现在朋友很后悔家人要我付利息，所以我要补偿我向买方要求的违约金，朋友

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不能立即过户的房屋进行买卖，其风险是没有办法能够完全避免的，只能是掌握一些信息进行提前预防风险或把风险尽量降低：

1、卖方不配合或联系不上：不能立即过户的房屋签定合同并缴纳房款后，到过户的时间，房价有可能上涨，卖方到时有可能会不配合过户或根本联系不上。
规避方法：在签定买卖合同后，可以让卖方配合做一份委托公证书，将过户所需手续及程序全权委托给中介方或委托给买方信得过的人，这样就能避免卖方反悔不配合或联系不上的风险，需要注意的是，委托公证书一般有有效期，需在有效期内完成过户。
2、卖方经济、债务纠纷：由于房屋没有进行过户，当卖方出现经济纠纷或债务纠份时，债权人很有可能会申请财产保全冻结其名下资产，法院拍卖时会优先偿还申请财产保全人的债务，你的购房款由此有可能会没有保障。
规避方法：在签定买卖合同并支付房款后，可以将买方的房产在房管局做一份抵押登记备案，将房产抵押给买方，这样即使出现债务纠纷，法院拍卖房产，也会优先受偿抵押权人。另外，在签合同时，应当尽量打听和调查卖方的售房原因，若是因为外债等原因出售，就要特别注意这个问题。
3、卖方挂失房产证另售或一房多卖：由于房屋没有进行过户，即使收取了卖方的房产证，卖完全可以去房管局挂失房产证补办，现将房屋另行出售。
规避方法：房产证的挂失手续需要产权人先进行登报声明，30个工作日后再凭《遗失声明》去房管局申请补办手续，申请补办时房管局也会发布公告，报纸那么多家，我们不可能每一期每一家都去查询。
一般在房管局公开版报或官方上都会发布，购买这样的房产后，应当时时关注该房该产权人有没有进行该补办手续，一旦发现应立即去房管局进行阻止重新发证。

2020-04-27 09:49:50

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买方拒绝接受货物时，依客观计算方法，应按合同价格与违约时的市场价格来确定卖方遭受的损失，这一点与卖方不交货的计算方法相同。当然，如果货物价格在不断下跌，一般没有可得利益的损失，就不能以价格来计算损失额。　　在违约合同中，可分为“一般瑕疵履行和加害履行”。一般瑕疵履行包括数量不足、质量不符、履行方法不当、履行地点不当、履行迟延等多种形式，当事人履行合同除有一般瑕疵外，还造成对方当事人的其他财产、人身损害的，为加害履行，上述案例就属加害履行。一般瑕疵履行有两种表现：　　
1、卖方交付时的货物有瑕疵。　　在这种情况下，如果标的物能够修理，那么损失赔偿额原则上应按照修理该标的物所需要的合理的修理费来确定。所谓合理，是指在正常情况下，修理该有瑕疵的货物所必须支出的费用，即使修理结果并不能达到合同所规定的质量，违约方也应当支付已经花费的修理费。值得注意的是，在修理期间，因标的物不能使用所造成的损失，也应由违约方负责赔偿。比如案例中的电机交付后有瑕疵，当事人既可要求违约方修理又可退货，该费用应由违约方负责。如果该电机因漏电不合格而被退货，那么损失赔偿则完全按卖方未交付货物的损失来计算，买方可以获得合同价格与市场价格的差额；另外还可以请求卖方承担退货支付的各种合理费用。在该案例中，该电机还造成工人身体损害，卖方还应该赔偿该工人所遭受损害的全部费用。　　
2、卖方迟延履行。　　在卖方迟延交付货物的情况下，如果买方收到了货物，要根据货物应该交付时的市场价格与实际交付的市场价的差额来计算。因为在迟延履行情况下，买方的实际损失是从履行期到实际交付货物期间所遭受的损失。值得注意的是：假如在迟延履行期间，货物价格不断波动，在某一时间达到高峰，既高于合同价又高于履行时的价格，买方如能证明这一点，就可以以这一最高价格为基点计算损失额。

2020-04-27 09:54:18

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所谓违约金是对于违反合同所承担的责任。在劳动合同中设定违约金只限于违反服务期约定和违反保守商业秘密约定两种情况。而约定服务期又只限于对由用人单位出资招用、培训或者提供其他特殊待遇的劳动者。
当然，设定违约金要公平、合理，应考虑到各用人单位提供的特殊福利待遇的不同以及劳动者工资水平的差异。如果劳动者享受了公司出资培训的特殊待遇，并且与公司在劳动合同中约定了服务期和违约金，那么一旦违反劳动合同，就应按照有关约定支付违约金。
　　和违约金不同，赔偿金是与实际损失相一致的。以上海市劳动和社会保障局的规定为例。上海市劳动和社会保障局《关于实施〈上海市劳动合同条例〉若干问题的通知》规定：“给对方造成经济损失的，应当按照实际损失承担赔偿责任，涉及服务期赔偿的，应当按照等分和相应递减的原则确定。
”　　但如果劳动者支付了违约金，是否还要支付赔偿金呢?这要视情况而定了。根据市劳动和社会保障局《关于实施〈上海市劳动合同条例〉若干问题的通知》规定：“双方当事人约定的违约金数额高于因劳动者违约给用人单位造成实际损失的，劳动者应当按双方约定承担违约金;约定的违约金数额低于实际损失，用人单位请求赔偿的，劳动者应按实际损失赔偿。
”这就是说，当双方约定的违约金高于用人单位实际损失时，劳动者只需要支付违约金而不用再支付赔偿金，如果违约金低于劳动者因违反服务期约定给用人单位造成的实际损失，劳动者不仅应该支付违约金，还应该补足违约金与实际损失的差额。

2020-04-27 09:55:38

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一、产权证过户需要携带的证件有哪些

房地产权证过户需带证件包括买房需携带的证件和卖房需携带证件。

买房携带证件：买方证件身份证原件及复印件

卖方携带证件：

1、夫妻双方身份证原件及复印件

2、夫妻双方户口簿原件及复印件

3、夫妻双方结婚证原件及复印件

4、房产证原件(已存校房产科)

5、户口簿上年满18周岁以上的家庭成员身份证原件及复印件。

6、如未婚、丧偶、离异需到当地民政局开具单身证明，所开具的单身证明15日内有效。持以上证件，买方本人、卖方夫妻双方及同住成年人一同到现场办理房地产权证过户手续。卖方户口本上同住的成年人不能到场，需到当地公证处办理委托公证。

二、产权证过户的程序有哪些

1、双方当事人在房屋买卖合同签订后30日内，持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;

2、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内作出是否受理申请的书面答复;

3、房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估;

4、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

5、由房地产管理部门核发过户单。在办理上述手续后，双方当事人应凭过户手续，并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地产权属证书

2020-04-27 09:56:59

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二手房交易过程中，如有发生买方故意拖延时间的情况，可以按以下方法处理：
（1）如果合同中明确约定有相关解除合同条款，如果买方违约，卖家直接可以解除交易。
（2）即使合同中没有约定解除合同条款，根据《合同法》第九十四条的规定，有下列情形的，当事人可以解除合同：
1、因不可抗力致使不能实现合同目的；
2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
5、法律规定的其他情形。
因此二手房签订合同后，买方拖延过户的处理方式可以走法律程序。

2020-04-27 10:01:17

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关于违约责任的承担，我国法律规定了多种方式，最常见的就是违约金和赔偿金。　　违约金是指一方当事人由于过错不履行或不完全履行合同，应当依照合同的约定或法律的规定，支付给另一方一定数量的货币。
赔偿金则是指合同当事人一方违反合同约定，而给对方造成经济损失的，应给予一定数量的货币进行赔偿。可见不同当事人一方违反合同约定是否给另一方造成损失，只要双方在合同中约定了违约金条款，违约方就必须付给另一方违约金。
而给付赔偿金的前提必须是一方违反合同约定，给另一方造成了实际损失。另外，如果约定了违约金方式承担责任的，如果违约方给另一方造成实际损失超过违约金的，则还应给付赔偿金，以补偿违约金之不足。
一般来说，违约金的数额应当在房地产项目转让合同中约定。

2020-04-27 10:08:17

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