地役权不能离开需役地而独立存在，因而是一种从物权，而不是一种独立的物权。
地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。
用益物权的一种。指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。
立法上明确承认地役权的物权请求权，不过，是以参照适用的方式规定地役权的准用条款，或只用较少的条文规定地役权的物权请求权。例如：承继罗马法对物之诉制度的《德国民法典》详细规定基于所有权的请求权，并将其类型化。类型化奠定了返还请求权、妨害排除请求权、妨害防止请求权的经典模式。而且在立法上明确承认基于地役权的物权请求权。如《法典》第1027条规定：“地役权受妨害时，地役权人享有第1004条规定的权利”。而该法第1004条仅涉及到妨害排除请求权和妨害预防请求权两种形态。由此不难看出，如果第三人或者负担土地的所有权人侵害地役权，地役权人可以主张妨害排除请求权和妨害预防请求权，即不能主张返还请求权。不过，第1029条规定：“土地所有人已将地役权登记于土地簿册者，土地占有人行使此项地役权而受妨害时，准用关于占有保护之规定……”即经登记的地役权受到妨害时，地役权人可以适用所有权返还请求权。除法律规定之外，有学者也认为，如果地役权权利人根据役权例外地有权占有土地，就必须准用该法典第985条的请求权，即“所有人可以向占有人请求返还物”。可见，《德国民法典》并没有绝对否认地役权人的返还请求权。
地役权一般涉及两个地块，供役地和需役地，且这两块土地分属于两个所有权人，需役地土地所有权人被认为拥有地役权，称为地役权人。
地役权人的权利，可分为积极权利和消极权利：
1、积极权利即对供役地的利用权。这种利用权，按不同的权利内容，可分为：占有状态的利用和非占有状态的利用。例如，在他人土地上建设并维持水渠，是占有状态的利用；在他人土地上通行，是非占有状态的利用。
2、地役权人的消极权利，是指限制或禁止供役地所有权人、使用权人在该土地上实施一定行为的权利。禁止妨碍通风、禁止妨碍采光、禁止工程作业等，都是消极的权利。
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