行使房地产抵押权的期限是指行使该权始于何时，终于何日。归纳起来，大致可以分为三种状态。
1、在房地产抵押期限内的抵押权的行使。
当房地产抵押期限未届满时，房地产抵押权一般不可行使。但当抵押人与债务人系同一人且其在房地产抵押期限内破产时，根据规定已作为担保物的财产不属于破产财产”之规定，抵押权人对抵押物可以行使优先受偿权。
2、在房地产抵押期限届满后的抵押权的行使。
根据规定债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定的以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价格优先受偿。行使抵押权的前提是债务人不履行债务，只要构成这一要件，抵押权人即可行使抵押权。
3、抵押权的诉讼时效与主合同之债的诉讼时效匹配。
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年，法律另有规定的除外。这一规定，使得债权人对债务的请求权必须在合同约定的债的清偿期满2年内行使。否则，尽管债权并未消失，却将丧失请求法院保护其债权的胜诉权。
抵押权的期限可以约定。按照物权法定主义原则来考察抵押担保期限，不难发现，民法典规定抵押权与其担保的，债权同时也是存在的，一旦债权消灭，抵押权也就消灭，规定对抵押权效力存续期限作了明确规定。
抵押权除因主债权消灭而消灭外，依民法典规定，还可因抵押权实现、抵押物灭失、抵押合同解除、抵押物转让价款提存而消灭。换言之，只要债权尚未消灭、抵押物尚未灭失等法律规定的抵押权效力终止情形尚未出现，抵押权自抵押合同生效后始终存在，而不依当事人的意思为转移。
抵押财产确定的情形有以下四种：
（一）债务履行期届满，债权未实现的，抵押财产确定。
这种情况下，无论抵押权人是否向抵押人提出实现抵押权的要求，抵押财产均应确定，自债务履行期届满之日起，抵押人不得再处分抵押财产。
（二）抵押人被宣告破产或者被撤销的，抵押人停止营业，进入清算程序，由于其财产不再发生变动，抵押财产随之确定，抵押权人对抵押财产享有优先受偿的权利。
（三）发生当事人约定的实现抵押权的情形的，抵押财产确定。
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