赤峰五**限公司管理人与王**请求确认债权人行为无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告赤峰五**限公司管理人诉被告王**请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赤峰五**限公司（以下简称五甲置业公司）管理人的委托代理人耿**和被告王**到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，赤峰**民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园**限公司对赤峰五**限公司的破产清算申请，并于2015年1月13日指定内蒙**事务所担任五**公司管理人。

管理人接管五**公司后，发现该公司为解决资金问题，于2014年3月7日向被告王**借款45万元，双方没有签订借款合同，而是签订了合同编号为2013-0036348号、2013-0036349号的《内蒙古商品房买卖合同》2份和《商品房回购协议书》1份，约定五**公司将其开发的五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区5-2-2-1801、5-2-2-1802房屋低价预售给被告，同时约定五**公司应在房款交纳次日起12个月内原价回购上述房屋，如不回购，双方执行上述《内蒙古商品房回购协议书》。双方签约后，被告依约向五**公司提供了借款，五**公司于2014年9月2日通过马**的账户向被告支付了7个月的利息10.5万元。

原告认为，五**公司与被告虽然签订了《商品房买卖合同》，但是双方的真实意思并不是进行商品房买卖交易，而是以签订买卖合同的方式融资借款。由于签订商品房买卖合同并非是当事人的真实意思表示，且房屋销售价格明显低于市场售价，该行为违反了民事活动应当遵循的自愿、等价有偿和诚实信用的基本原则。故请求法院确认五**公司与被告王**签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告办理解除上述房屋的网签备案手续。

被告辩称

被告辩称，我与五**公司是房屋买卖关系，我一次性向五**公司付款45万元，利息按照2分计算，每月9000元，总计收到63000元；五**公司销售的房屋是期房，而我是一次性交付房款，五**公司用此款去建设楼房，这63000元是我应得的补偿款。

原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：

1、五**公司于2014年3月7日为被告王**出具的金额为45万元的借款收据1枚，证明五**公司向被告借款45万元，双方存在借贷关系。

2、被告王**与五**公司于2014年3月7日签订的合同编号为2013-0036348号、2013-0036349号的《内蒙古商品房买卖合同》2份，约定五**公司将其开发的坐落的五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区5-2-2-1801、5-2-2-1802二套房屋，以总价45万元的价格销售给被告，该价格明显低于市场价。

3、《商品房回购协议书》1份，证明双方约定五**公司将其开发的坐落在五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区5-2-2-1801、5-2-2-1802房屋，按现行商品房售价折价出售给被告王**，折价率为30%；双方还约定，五**公司自被告交纳房款次日起12个月内回购上述房屋，并自合同签订当日一次性向被告支付利息43200元，每月7日再支付被告利息9000元。

4、收据1枚、电子交易凭证6枚，证明五**公司于2014年3月7日按照《商品房回购协议书》的约定，一次性向被告支付利息43200元后，至2014年9月18日又向被告支付了7个月的利息63000元。

5、赤峰**事务所于2015年3月22日出具的（2015）第56号审计报告1份，证明五甲置业公司对外销售房屋单价的平均价格为每平方米7623元，其中最高单价为每平方米10350元，最低单价为每平方米6200元，证明与被告签订商品房买卖合同中约定的单价明显低于市场价格。

被告对原告所举证据的真实性均无异议，但认为不能证明原告所要证明的问题。

被告未向本院提交证据。

根据原告陈述、被告答辩及其质证意见，本院对原告所举证据认证如下：原告提交的5组证据，被告均不持异议，且能够证明五**公司与被告之间系借款合同关系，双方签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》名为商品房买卖实为借贷提供担保，故本院对原告提交的上述证据予以采信。

根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：

五**公司为解决资金问题，于2014年3月7日向被告王**借款45万元，双方没有签订借款合同，而是签订了合同编号为2013-0036348号、2013-0036349号的《内蒙古商品房买卖合同》2份，约定五**公司将其开发的坐落在赤峰**甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区5-2-2-1801、5-2-2-1802房屋出售给被告王**，二套房屋总价款为45万元。被告王**于同日将45万元汇入五**公司帐户，双方为上述房屋办理了网签备案手续。上述合同签订当日，五**公司与被告王**又签订了《商品房回购协议书》1份，双方约定，五**公司应自合同签订当日一次性向被告支付利息43200元，每月7日再支付被告利息9000元；并于合同签订后的12个月内按照原价回购上述房屋，如不回购，双方执行上述《内蒙古商品房买卖合同》，并由五**公司向被告支付房屋总价款10%的违约金。至2014年9月18日，五**公司共向被告支付利息10.62万元。

赤峰**民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园**限公司对五**公司的破产清算申请。并于2015年1月13日，指定内蒙**事务所担任五**公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认五**公司与被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告解除上述房屋的网签备案手续。

本院查明

本院认为，综合当事人的诉辩主张和本院查明的事实，本案的争议焦点是五**公司与被告王**之间是借贷关系还是商品房买卖合同关系。根据被告王**与五**公司签订的2份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》中，双方对于回购价格、回购期限、利息、房屋销售单价的约定以及被告确已收取了五**公司给付的借款利息10.62万元的事实，应确认五**公司与被告王**的真实意思表示是借贷而不是商品房买卖，五**公司从被告处借款45万元，双方之间形成了借贷关系。被告王**与五**公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》，是名为商品房买卖实为保证债权实现而以房屋提供抵押担保进行借款，即五**公司为抵押人，被告王**为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定五**公司自被告交付房款次日起12个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告王**与五**公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告王**与五**公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告王**与五**公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已通过房屋产权管理部门办理了网签备案登记手续，原告要求被告王**协助办理解除对上述房屋的网签手续，实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，本院予以支持。五**公司应偿还被告王**借款45万元，但因赤峰**民法院已经裁定受理大连园**限公司对五**公司的破产清算申请，因此被告王**的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下：

裁判结果

被告王**与五**公司于2014年3月7日签订的合同编号为2013-0036348号、2013-0036349号的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效；被告王**于本判决生效后三日内协助原告注销上述房屋的网签合同。

案件受理费100元，由被告王**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月三十日