赤峰五**限公司管理人与王智慧、关**、胡**请求确认债务人行为无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告赤峰五**限公司管理人诉被告王**、关**、胡**请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赤峰五**限公司（以下简称五甲置业公司）管理人的委托代理人陈**到庭参加诉讼，被告王**、关**、胡**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已缺席审理终结。

原告诉称

原告诉称，赤峰**民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园**限公司对赤峰五**限公司的破产清算申请，并于2015年1月13日指定内蒙**事务所担任五**公司管理人。

原告接管五**公司后发现，该公司为了解决资金问题，于2014年4月30日向被告王智慧借款205万元，但双方没有签订借款合同，而是应被告王智慧要求，与其签订了合同编号为2013-0034851号、2013-0035212号、2014-0003939号、2014-0003942号、2014-0003948号的《内蒙古商品房买卖合同》5份；与被告关慧*签订了合同编号为2013-0034843号、2014-0003947号的《内蒙古商品房买卖合同》2份；与被告胡**签订了合同编号为2013-0035213号的《内蒙古商品房买卖合同》1份，并于同日与被告王智慧签订《商品房回购协议》1份，约定五**公司将坐落在赤峰**甲万京（赤峰）信息科技产业园B区的13-1-1-1604、11-2-2-1603、11-2-2-1602、15-1-1-901、15-1-1-904、15-1-1-1001、15-1-1-1002、13-1-1-1504八套房屋，以市场价折价29.14%的单价出售给被告王智慧，房屋单价为每平方米2922.98元至3199.66元，总价款为205万元。双方还约定，五**公司应自被告交付购房款之日起6个月内按原件回购上述房屋，并于每月30日被告王智慧支付利息6.15万元。合同签订后，2014年4月30日，被告王智慧向五**公司汇款205万元，五**公司出具了205万元的收据。现已向被告累计支付利息55.485万元。

原告认为，五**公司与被告虽然签订了商品房买卖合同，但双方的真正意图并非进行商品房买卖交易，而是以签订买卖合同的方式进行担保借款。由于签订商品房买卖合同并非出于当事人的真实意思表示，且房屋销售价格明显低于市场售价，该行为违反了民事活动应当遵循的自愿、等价有偿和诚实信用的基本原则，故原告根据法律规定提起诉讼，请法院依法查明事实，确认上述五**公司与被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》无效，并由被告协助原告解除上述房屋的网签备案手续。

被告辩称

被告王**、关**、胡**未作答辩。

原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：

1、2014年7月25日、8月29日，五**公司与被告王智慧签订的合同编号为2013-0034851号、2013-0035212号、2014-0003939号、2014-0003942号、2014-0003948号的《内蒙古商品房买卖合同》5份；与被告关慧*签订的合同编号为2013-0034843号、2014-0003947号的《内蒙古商品房买卖合同》2份；与被告胡**签订的合同编号为2013-0035213号的《内蒙古商品房买卖合同》1份，证明五**公司将五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区8套在建商品房出售给三被告，单价为每平方米2922.98元至3199.66元。

2、五**公司与被告王智慧于2014年4月30日签订的《商品房回购协议书》及附表1份，证明五**公司将五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区15-1-1-901、15-1-1-904、15-1-1-1001、15-1-1-1002、11-2-2-1602、11-2-2-1603、13-1-1-1504、13-1-1-1604八套在建商品房按折价率29.14%出售给被告王智慧，附表载明上述房屋的预售单价为每平方米8810元至11664元，但出售给三被告的单价为每平方米2922.98元至3199.66元。

3、五**公司为被告王智慧出具的金额205万元的收据1枚，证明王智慧向五**公司交付了205万元。

4、五**公司向被告王智慧汇款的银行凭证6枚，证明2014年4月30日至9月30日，五**公司按月向被告王智慧支付利息。

5、2015年3月22日，赤峰正合会计师事务所出具的赤正合审字（2015）第56号《审计报告》1份。证明其中住宅销售明细表显示，2012年-2014年期间，赤峰五**限公司销售的777套商品房的平均单价为每平方米7，623.11元，最高单价为每平方米10，350元，最低单价为每平方米6，200元。

被告王**、关**、胡**未向本院提交证据。

结合原告的陈述，本院对原告所举证据认证如下：原告提交的5组证据，能够证明五**公司与被告之间系借款合同关系，双方签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》名为商品房买卖实为借贷提供担保，故本院对原告提交的上述证据予以采信。

根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：

五**公司于2014年4月30日向被告王智慧借款205万元，但双方并未签订借款合同，而是与被告王智慧签订了《商品房回购协议书》1份，约定五**公司将坐落在赤峰**甲万京（赤峰）信息科技产业园B区的13-1-1-1604、11-2-2-1603、11-2-2-1602、15-1-1-901、15-1-1-904、15-1-1-1001、15-1-1-1002、13-1-1-1504八套房屋，以市场价折价29.14%的单价出售给被告王智慧，房屋总价款为205万元。五**公司与被告王智慧还约定，五**公司应每月30日向被告王智慧支付利息6.15万元，并于合同签订后的6个月内原价回购上述房屋，如不回购，执行双方所签订的《内蒙古商品房买卖合同》，并由五**公司向被告支付房屋总价款10%的违约金。同日，被告王智慧向五**公司交付现金205万元，五**公司出具了205万元的收据。2014年7月25日和8月29日，五**公司分别与被告王智慧签订了合同编号为2013-0034851号、2013-0035212号、2014-0003939号、2014-0003942号、2014-0003948号的《内蒙古商品房买卖合同》5份；与被告关慧*签订了合同编号为2013-0034843号、2014-0003947号的《内蒙古商品房买卖合同》2份；与被告胡**签订了合同编号为2013-0035213号的《内蒙古商品房买卖合同》1份，房屋单价为每平方米2922.98元至3199.66元，即双方为五**公司与被告王智慧签订的上述《商品房回购协议书》所约定的五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区的13-1-1-1604、11-2-2-1603、11-2-2-1602、15-1-1-901、15-1-1-904、15-1-1-1001、15-1-1-1002、13-1-1-1504八套房屋办理了网签备案手续。至2014年9月30日，五**公司向被告支付借款利息31.0576万元。

赤峰**民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园**限公司对五**公司的破产清算申请。并于2015年1月13日，指定内蒙**事务所担任五**公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认五**公司与被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效，并由被告协助原告解除上述房屋的网签备案手续。

本院查明

本院认为，综合当事人的诉辩主张和本院查明的事实，本案的争议焦点是五**公司与被告王**之间是借贷关系还是商品房买卖合同关系。根据被告王**、关**、胡显国与五**公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》中，双方对于回购价格、回购期限、利息、房屋销售单价的约定以及被告王**确已收取了五**公司给付的借款利息31.0576万元的事实，应确认五**公司与被告王**的真实意思表示是借贷而不是商品房买卖，五**公司从被告王**处借款205万元，双方之间形成了借贷关系。而三被告与五**公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》，是名为商品房买卖实为保证债权实现而以房屋提供抵押担保进行借款，即五**公司为抵押人，被告王**为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定五**公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告王**与五**公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告王**与五**公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告王**、关**、胡显国与五**公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已通过房屋行政管理部门办理了网签备案登记，原告要求三被告协助解除对上述房屋的网签手续，实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，本院予以支持。五**公司实际向被告王**借款205万元，应予以偿还，现因赤峰**民法院已经裁定受理大连园**限公司对五**公司的破产清算申请，故被告王**的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

赤峰五**限公司于2014年7月25日、8月29日分别与被告王智慧签订的合同编号为2013-0034851号、2013-0035212号、2014-0003939号、2014-0003942号、2014-0003948号的《内蒙古商品房买卖合同》5份，与被告关慧*签订的合同编号为2013-0034843号、2014-0003947号的《内蒙古商品房买卖合同》2份和与被告胡**签订的合同编号为2013-0035213号的《内蒙古商品房买卖合同》1份，以及于2014年4月30日签订的与王智慧签订的《商品房回购协议》1份无效；三被告于本判决生效后三日内协助原告注销上述房屋的网签合同。

案件受理费100元，由被告王**、关**、胡**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月三十日