李**与王**、胡**农村房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

原审原告李**与原审被告王**、胡**农村房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省瓦房店市人民法院于2015年8月25日作出（2015）瓦*初字第2469号民事判决。李**不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人李**及其委托代理人姜*，被上诉人王**、胡**共同委托代理人顾**到庭参加诉讼。

一审原告诉称

原告李**一审诉称：原告李**与高峰系夫妻关系，高峰于2014年6月去世。1993年，原告李**与高峰共同购买第三人曲振龙所有的四间平房，价款大约为1800元。2000年左右，原告李**因高峰犯罪入狱，去大连分居生活。2014年6月得知高峰去世，在处理后事过程中得知高峰将与原告李**共同所有的房屋以不合理的低价转让给被告（价款大约不到1000元）。原告李**在不知情的情况下，高峰擅自处理共同财产，并且显失公平。在村委会和街道办事处多次调解未果的情况下，诉至法院，请求判令确认被告与高峰签订的房屋协议无效。

高**、高**作为高峰的法定继承人申请参加本案诉讼。在一审法院2015年5月27日第一次庭审中，原告李**、高**、高**当庭表示要求撤回对第三人曲振龙的起诉，一审法院予以准许。同时高**、高**表示放弃继承高峰遗产，不参加诉讼。

在一审法院2015年5月27日第一次庭审中，原告李**申请变更、增加诉讼请求为：撤销被告与高峰签订的房屋协议，恢复原状或赔偿损失。

在一审法院2015年8月10日第二次庭审中，原告李**诉讼请求变更为：撤销被告与高峰签订的房屋协议，恢复原状，返还房屋宅基地、院落。

一审被告辩称

被告王**、胡**一审辩称：不同意原告的诉讼请求及事实理由，原告以案涉房屋以不合理的低价转让给被告及擅自处理共同财产为由要求确认被告与高峰签订的房屋买卖协议无效没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回其诉求。理由：1.按照相关法律规定，低价转让房屋不是导致撤销合同的法定理由。本案原告以此理由要求撤销房屋买卖合同，没有法律依据。2.本案中原告的丈夫高峰与被告王**之间的房屋买卖行为构成表见代理。原告与高峰系夫妻关系，是案涉房屋的共有人，房屋做为家庭生活的主要物件，房屋买卖是一件大事，即使按照原告方所说的与高峰分居，但是没有解除婚姻关系，高峰与被告签订的房屋买卖合同书是双方真实意思的表示，高峰与原告在婚姻存续期间与被告签订房屋买卖合同符合《合同法》第四十九条之规定的表见代理的特征，被告有理由相信高峰代表原告买卖房屋。所以房屋买卖合同是合法有效的。3.此案已过诉讼时效。原告在案涉房屋买卖期间多次来往于户籍处走动，按照其说法在长达8年之久后才知道案涉房屋被其丈夫卖给被告这一事实严重不符常情。原告没有提供证据证明其与高峰分居这一事实，即使是原告与丈夫高峰分居也没有证据证明他们之间没有任何联系。4.案涉房屋在买卖时已经部分倒塌，经过这么长的时间，房屋已经自然全部倒塌，被告无责任恢复原状，更没有理由赔偿损失。

一审法院查明

一审法院经审理查明事实后，作出如下判决：驳回原告李**的诉讼请求。案件受理费200元，由原告李**负担。

上诉人诉称

李**上诉的理由及请求是：第一，一审法院认定事实不清，系王**、胡**非法强占了李**的房屋。1984年，李**花费1800元从同村村民曲据龙处购得案涉四间平房，在此房居住达十五、六年。2000年，李**丈夫高*因犯罪入狱服刑，李**到大连女儿家生活，直到高*2014年6月去世，在处理后事时得知高*生前在敬老院居住一年多，案涉房屋已被王**、胡**占为己有。一审开庭时，王**、胡**声称有房屋买卖协议，但拒不出示，一审法院对此节事实未予查实。李**起诉前，当地派出所和街道办事处来处理过案涉房屋争议，在处理过程中，王**、胡**不听劝阻，用挖沟机将房屋挖倒，使李**处于有房不能住，有家不能归的境地。第二，假设高*擅自处分案涉房屋，此行为也应被撤销。如上所述，李**对高*处分案涉房屋一事不知情。且如果高*真出卖了案涉房屋，房价极低，显失公平。第三，一审未认定王**、胡**与高*之间是否存在房屋买卖法律关系，且未查清买卖房屋协议是否实际履行，即是否支付价款、价款数额等。李**理解不了一审判决驳回李**诉请的依据是李**未提供相应的买卖协议，还是在买卖协议存在的情况下属于合法的协议，不存在撤销的情形。据此，请求撤销一审判决，改判支持李**一审诉请。

被上诉人辩称

王**、胡**二审答辩认为：服从一审判决。

本院认为

本院认为，一审判决存在以下问题：

一、关于一审法院应对合同的效力向当事人予以释明，告知当事人变更诉讼请求的问题。根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。即在当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致时，原审法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，若当事人坚持不变更诉讼请求，方能驳回当事人的诉讼请求。本案中，原审原告李**主张案涉房屋买卖协议为可撤销合同，并依此提出诉讼请求，要求撤销案涉房屋买卖协议、恢复原状、返还房屋宅基地和院落。而一审法院仅在庭审中询问李**“根据庭审查明的事实，如果你主张的事实、法律关系与本院认定的不一致，你是否申请变更诉讼请求”，一审在未向当事人具体释明法院认定的协议效力，并告知当事人可以变更诉讼请求的情形下径行判决驳回李**的诉讼请求，有欠妥当。

二、关于案涉房屋买卖协议履行情况所依据的基本事实未予查清的问题。李**主张案涉房屋为其与高峰的夫妻共同财产，高峰在李**不知情的情况下以不合理的低价将案涉房屋处分给王**、胡**；而王**、胡**则主张高峰与李**为夫妻关系，高峰在出卖案涉房屋时表示李**在外打工，高峰可代表李**出卖房屋，故王**、胡**有理由相信高峰对案涉房屋有处分权，且王**、胡**是以合理价格受让的案涉房屋。因王**、胡**自认李**未在房屋协议中签字，系高峰将案涉房屋出卖给王**、胡**，现高峰已去世，李**主张其不清楚案涉房屋买卖的相关情况，且王**、胡**持有案涉房屋房产执照，执照中载明房屋为高峰、李**共有，故王**、胡**负有举证责任证明其有理由相信高峰对案涉房屋有处分权。又因王**、胡**在本案中主张房屋买卖协议丢失，且其不能清楚陈述买卖房屋的时间、执笔人、价款，故王**、胡**应举证证明其以合理价格自高峰处购得案涉房屋。据此，重审时应进一步核实上述案涉房屋买卖协议实际履行的相关情况，以此更好保护双方当事人的合法权益。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：

二审裁判结果

一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2015）瓦*初字第2469号民事判决；

二、发回辽宁省瓦房店市人民法院重审。

二审案件受理费200元（李**预交），由本院退回李**。

裁判日期

二〇一五年十二月二十五日