现实生活中，经常会发生不动产的买卖、赠与、继承等，这就需要办理不动产的转移登记。那么，不动产转移登记中的风险有哪些呢？不动产登记存在风险的类型有哪些呢？不动产设有抵押权，转移登记如何防风险呢？下面就由找法网小编为您详细介绍，希望对您有所帮助。
1、对虚假申请进行了登记。如虚假权利人、虚假材料(如虚假身份证明、虚假权属证书、虚假结婚证、虚假居住证、虚假税票、虚假竣工证明、虚假继承公证、虚假委托公证等)；
2、对不符合法定形式的材料进行了登记。如公证地的要求、无民事行能力的证明、当事人前后身份证明材料一致的证明(公证管辖审查)
3、对限制处分的不动产进行了登记。如异议登记、预告登记、查封登记、抵押登记，房产有争议；
4、对有条件上市的不动产进行了登记。如保障房、央产房、房改售房(须提交有关单位同意上市的证明，土地出让金或地价综合款等)；
5、对共有的不动产单方申请进行了登记(主要是夫妻共有不动产，但不动产权属证书记载权利人为单方，实质为隐性共有)；
6、异议登记的设立登记。滥用异议登记，不用交诉讼财产保全费，又能起到限制处分房屋的作用(利害关系人判断)；
7、根据生效法律文书的登记。如法院撤销了设有抵押登记的不动产的转移登记或者民事诉讼中撤销解除合同等(更正登记)；
8、超越职权登记。如不予受理告知书盖不动产登记中心章。
9、适用法律错误。如引用失效规章或文件，登记查询适用政府信息公开。
不动产登记工作面临的风险主要有业务风险、信息平台风险和数据风险，但这几种类型的风险往往又不是孤立存在的，多数时候会引起交叉连锁反应。
1、 业务风险
我国长期以来实施分散登记，登记人员和社会公众都已形成了思维定式，给不动产统一登记带来了风险。比如，过去只凭房产证就能在房产部门办理直接房产转让，现在要求两证齐全；过去可以分开办的房屋抵押，现在必须捆绑办理；同步办理土地转让必须依法报政府批准，涉及划拨土地转让的，还需补办土地出让手续并缴纳土地出让金等。
2、信息平台风险
统一登记开展初期，因系统、业务、人员等处于磨合阶段，数据、系统等问题时有发生，虽然已经加强了质量管理，但无法确保完全没有遗漏。另外，信息平台所依赖的软硬件环境受多重因素影响，如计算机病毒、硬件故障、自然灾害导致环境损坏等。因此，信息平台的稳定性、功能完善程度，与不动产登记风险关系紧密。
3、数据风险
不动产登记的数据风险在内容上主要集中于数据的完整性和准确性。其中，存量数据包含房、地、林、草、海等各项数据，在分散登记时，各部门信息化程度不一、标准不一，从而致使存量数据不仅种类多、数据量大，且质量参差不齐，难以有效支撑业务办理，给不动产登记带来一定风险。另一方面，由于目前不动产登记处于初始运行阶段，登记制度还有待进一步完善，且各地区不动产登记机构水平各异，因此不动产登记的增量数据也存在着数据风险，潜伏在日常不动产登记之中。一旦出现数据泄露、数据篡改、数据丢失等事件，必将造成严重后果。
1、不动产设有抵押，办理转移登记时应当经抵押权人同意。
2、经抵押权人同意后，可以签订买卖合同并办理登记。
3、受让方分期付款，可以申请预告登记并保留原抵押权。
4、对于特殊情形，根据不同的权利状态采取相应的处理方式。
一是债务转让连同抵押物转让。合法合理的做法应该是：经抵押权人同意，不动产买卖双方签债务转让协议和不动产买卖协议，只要凭着这两个协议及其他必要申请材料，抵押人、抵押权人、受让人三方同时申请不动产转让登记和抵押权变更登记，这样在房屋所有权和土地使用权转让到受让人名下时，抵押权紧随其后发生主体即抵押人的变更。
二是如果抵押物上有多个顺位抵押权，抵押物转让时是否要得到所有抵押权人的同意。根据《物权法》精神，应当经全体抵押权人同意方可转让不动产。抵押权人尽管有顺位之分，但在法律地位上同是抵押权，只是受偿的优先权有先后之分。
三是抵押物上有查封，抵押物是否可转让。也就是说，抵押在先而查封在后，根据相关法律法规及司法解释，查封的不动产不可以转让，因此，即便抵押权人同意转让也不得转让。
四是债务和债权同时转让。这是在第一种情形基础上同时发生债权转让，即债务人和债权人主体同时变化，并伴随抵押物主体变化。其中同时发生三种法律关系—— 债务转让、不动产转让和债权转让，为充分保护三个法律关系中的当事人权益，使房屋所有权、土地使用权、抵押权顺利安全过渡，与上述第一种情形同理，不动产转移登记和抵押权转移（变更）登记应当同时受理。
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