卖房协议已签反悔了，要和买方协商，如果对方已经支付房款需要退回，然后可能需要按照协商结果给付对方补偿金，但如果协商不成，那就要按照签订的房屋买卖协议承担违约责任，或者支付违约金。
1.根据《民法典》，房屋的所有权发生转移，必须以登记为要件，如果房屋还没有办理登记过户，房屋的所有权是没有转移的，也就是说，房屋还是出卖人所有。
第二百零九条 【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2.根据《民法典》等法律相关规定：违约方应承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,找法网提醒您，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
如果有证据能证明存在口头协议，口头协议具有法律效力；但如果没有人证(两个以上无利害关系的人)和无证来证明口头协议的存在，是很难认定有口头协议的。
《民法典》
第四百六十九条 【合同订立形式】当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。
办理房屋买卖协议书公证时，需要提供下列材料：
1.申请人的居民身份证件及复印件；
2.委托代理人的身份证件和授权委托书；
3.房屋所有权证书及复印件；
4.共有人同意出卖的书面意见；
5.房屋买卖合同文本；
6.房屋蓝图、房屋管理部门对房屋的估价报告等。
