二手房交易税费哪些由卖方承担, 根据相关规定,目前我国二手房的交易税费种类,主要分为营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等。其中常见且额度较大的为营业税、个人所得税、契税等三大类。 二手房交易税费哪些由卖方承担,主要内容如下:
一、营业税: 根据《营业税暂行条例》的规定,个人转让住房应按“销售不动产”税目
征收营业税,税率为5%。又按照财政部国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2011]12号)个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。 享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件:住宅小区建筑面积容积率在
1.0以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下、实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的
1.2倍以下。不同时符合上述条件的为非普通住房。
二、印花税、土地增值税 自2008年11月1日起,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税。
三、个人所得税 转让二手房,要交纳个人所得税。以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。转让收入为实际成交价格。 根据国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)规定,对转让住房收入计算缴纳个人所得税的,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。所谓合理费用,指的是纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,可按3%的比例核定征税。个人转让自用五年以上,并且是唯一的家庭生活用房,经地方税务机关核实,其所得暂免征个人所得税。
四、附加税费 转让二手房时,卖房人应以应纳营业税额为计税(费)依据,适用税(费)率如下:
1、城市维护建设税按市区7%,县城、镇5%,不在市区、县城或镇的,税率为1%计征;
2、教育费附加按3%的征收率计征;
3、地方教育附加按2%的征收率计征;城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。 相关知识延伸阅读:
一、2013年新二手房个税的缴纳 二手房交易的个人所得税有所调整,出售房龄不足5年及满5年不是家庭唯一住房的,按照二手房交易计税金额的1%全额征收。而根据国务院出台的调控细则,二手房的个人所得税,将严格按差额的20%征税。 以交易一套130平方米的二手房为例,2010年卖主买房时,价格是40万元,这次是以80万元出售,差额是40万元。按我市现行的总房款1%征个税,需缴纳8000元的个税;而如果按差额的20%征个税,那么这套房需缴纳个税8万元。也就是说,这套房子光是个税部分,就增加了
7.2万元。更何况,二手房交易还有契税、营业税、交易费等其他税费。按照最高标准来算,这套二手房还要缴总房款3%的契税、
5.6%的营业税,两样税加起来是
6.88万元。再加上8万元的个税,这套房子的累计交易税费已经达到了
14.88万元,相当于总房款80万元的
18.6%。
二、“国五条”细则中关于,“相关税费”和“合理费用”的界定 2013年根据国务院“国五条”细则的要求,凡是能查询到原值的,都必须要按查验征收的方式,也就是所谓的差额的20%,那么在计算税额时,计税价格、原值、契税都好计算,“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢? 相关费用”是指转让房产时缴纳的营业税、建设费、教育费附加及印花税、土地增值税等费用,就南京市而言,主要是
5.6%的营业税。“合理费用”则包括装修费、手续费、公证费等,尤其要说明的是,装修费是有限额标准的,商品房最高可以扣除房屋原值的10%,公有住房、经适房最高可以扣除原值的15%。 假设一套100万购入的房产,现在以200万的价格出售,按照查验征收的话,计税价格为200万,原值为100万,契税为1万(假设购入时税率为1%),相关税费(主要为营业税)是
11.2万元,合理费用为装修费(15万,能提供发票)、手续费、公证费合计5000元,那么其需缴纳的个人所得税为(200-100-1-
11.2-15-
0.5)×20%=
14.5万,并非是买卖价差的20%即20万元。