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签租凭合同前明确告之对方还没有房产证，只有购房合同，甲方持有房屋买卖合同，房屋所有权人（购房人）
更新时间：2018-12-11 09:45:03
问题描述：
各位律师好，我将我的房子租给一个租客，签租凭合同前明确告之对方还没有房产证，只有
购房合同
，并且我们的租凭合同中房屋权属状况部分写明：甲方持有
房屋买卖合同
，合同编号xxxxx，
房屋所有权
人（购房人）姓名：xx。
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方法一：直接更名
流程：
1、卖方将银行的借款还清;
2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在典当合同;
3、开发商带着合同和刊出存案登记表去房地局处理该房子的刊出手续;
4、刊出完成后由买方和开发商签署新的商品房
买卖合同
，再到房管局从头存案。
注意事项：
1、房子有必要还清银行借款
2、更名有必要获得开发商的同意
3、买方不能再按揭了，有必要全款采购
方法二：两边约好等
房产证
下来再过户
这种方法就归于
二手房
买卖了，因而要交纳的税费也是比较多。
包含：
个人所得税：总房款的1%
契税：90平米以下的为总房款的1%;90平~140平米的为总房款的
1.5%;140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房)
(契税要交两次，一次是卖方自己处理
房产
证时交纳，一次是买方处理新房产证时交纳)
营业税：
5.55%
第二种方法的长处是能及时过户，危险较低;缺陷是税费较高，且时刻本钱比较长。
2018-12-11 09:38:28
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如果承租人未依约
合同
履行的期限提前解除租赁合同退租的情况下，属于违约；
押金是否可以退还以及应该怎么退则要看租赁合同中对违约责任是怎么约定的，如果约定了违约不退押金的情况下，房东有权不退回押金；
如果合同中没有约定违约责任，则押金应当退还；
法律依据：《合同法》第一百一十四条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2018-12-11 09:40:31
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要依据具体情况做判定。。按照正常的程序，先有
土地证
，后有房产证，
土地使用权
人和房屋人应该是同一个人。当涉及转让时，先办理
房屋过户
并办理新的房产证，凭着新换发的房产证，办理
土地
使用权过户登记，并换发新的土地证。
2018-12-11 09:43:28
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如果真如你所说，属于重大误解合同（也有人认为是欺诈，本人认为是重大误解，所谓重大误解是指当事人在意思表示时，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失。），可以撤销，向法院行使撤销权。
不过举证这块得想办法。
2018-12-11 09:45:03
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