小产权房没有产权证。请问二人应该如何确认各自份额、有没有好的规避风险的建议。

更新时间：2018-12-27 17:36:53

问题描述：

您好。我准备和朋友购买一处小产权的商铺。二人共同出资。小产权房没有产权证。

1.请问二人应该如何确认各自份额、保护自己的那份权益呢。签订的合同会有法律效力吗。

2.公证有效力吗？

3.以后房产出售会有什么限制或风险吗？

4.请问律师有没有好的规避风险的建议。

万分感谢！

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处理房地产买卖纠纷的基本方法是：
一、审查买卖双方当事人的主体资格是否合法
这是正确处理房地产买卖纠纷的前提条件，其内容包括：卖方是否有权出卖，买方是否有权购买。例如：出卖人是不是该房地产的权利人，出卖的房地产是个人所有还是几人共有或共同共有，其他共有人是否同意出卖。
如果出卖人不是该房地产的权利人，就要查明出卖人对所卖房地产是否有法定的或委托的处分权。如果经过审查，这些问题的答案都是肯定的，则可以认为卖方当事人主体资格合法。对于房地产的购买人，则要审查他们是否有购买权，是否是合格的当事人等。
二、审查买卖双方的意愿表示是否真实
在买卖合同中能否表示双方当事人的真实意愿，是能否产生买卖纠纷的重要原因，在处理中要认真审查一方对他方是否有欺诈、隐瞒、胁迫，或乘人之危而使对方在违背自己真实意愿的情况下进行房地产的出卖或购买行为；房地产买卖合同是否显失公平；当事人一方对合同是否有重大误解等。
三、审查房地产买卖合同的形式要件是否具备
主要包括两个方面的内容：一是看房地产买卖是否采取了书面合同的形式，主要条款是否齐备；二是看是否按照国家有关法律法规、地方人民政府的有关规章的规定到房地产管理部门进行了产权转移登记。
对城市私有房屋的买卖应区分《城市私有房屋管理条例》生效前后的具体情况，区别对待。
四、审查房地产买卖活动是否有违反法律规定的行为
如双方当事人是否有以房屋买卖的合法手段掩盖非法目的的行为；是否维护了同等条件下的优先购买权；出卖享受政府或单位补贴、优惠购建房屋的是否已满禁卖期限；是否侵犯了原产权单位的优先购买权。

2018-12-27 17:30:31

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“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
2.对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
3.对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

2018-12-27 17:33:39

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1、商铺等商品房屋产权没有期限。

2、土地有出让年限。

住宅用地70年，商业40年。

（一）居住用地70年；

（二）工业用地50年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（四）商业、旅游、娱乐用地40年；

（五）综合或其他用地50年。

2018-12-27 17:35:38

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网络上签订的合同也就是电子合同具有法律效力。

依据《中华人民共和国合同法》第十一条：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”，数据电文形式的电子合同完全符合法律关于合同的要求。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六章第六十三条：“证据包括：
（五）电子数据”因此电子合同和纸质合同一样，可以作为法庭证据的。

但是在举证的时候要求会比较高。比如采用邮件形式互相发送合同文本，需要证明对方所使用的邮箱确实为对方所有。

现如今采取第三方电子合同平台签订的合同，都是安全的。

电子合同是双方或多方当事人，通过互联网以电子形式达成的设立、变更、终止某种民事权利义务关系的协议。

只要合同签署各方都经过实名认证，且是根据《电子签名法》认可的可靠电子签名，这份电子合同则具备和纸质合同手写签章同等的法律效力。

题主所说的网上签订的合同如果满足以上几个条件，则是具有法律效力的。如果不满足以上条件，则不具有法律效力。

关于电子合同的法律效力，目前是有法可依的。

1.《中华人民共和国电子签名法》第
13、14条认可了可靠电子签名的合法效力。

2.《中华人民共和国合同法》第
10、11条认可以数据电文作为合同书面形式的合法载体。
3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第116条认可电子数据作为法定证据种类的合法地位。

2018-12-27 17:36:53

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