我住的小区存在很多物业管理的问题（1.安全保卫严重失职，2.物管带头与小部分业主在小区的绿化面积种菜；我该注意一些什么问题

更新时间：2019-02-17 21:44:24

问题描述：

我住的小区存在很多物业管理的问题（1.安全保卫严重失职，从物管接手小区开始已经有四家住户被盗；2.物管带头与小部分业主在小区的绿化面积种菜；3.物管私自批准外来车辆长期在小区内停放等等），现在业主们推选我作为代表与物业公司谈判，我该注意一些什么问题，如何争取我们应有的权益。

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物业管理企业根据《物业管理合同》和有关专业管理部门的委托，负责下列管理事项:
（一）房屋的使用管理及房屋公用部位的维修、养护；
（二）道路、路灯、停车场（库）、供水、供电、供气、排水、有线电视、消防、安全等公用设施、设备的管理和维护；
（三）小区容貌、绿化、环保、卫生的管理、维护；
（四）小区安全、治安、交通、邻里秩序的维护；
（五）代收代缴房租和水、电、气、通讯、有线电视等费用，代办房屋装修和水、电、气增容手续。

2019-02-17 21:39:11

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物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定;有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费;有些项目则是定期收取;有些项目的收取方式较为灵活。
　　物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费;另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则：　　第一，不违反国家和地方政府的有关规定。
　　第二，与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。
　　第三，优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。　　第四，微利原则。
物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。　　第五，公平原则。

2019-02-17 21:40:23

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你好，《物业管理条例》第三十六条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
具体来说，分两种情形，通常物业管理公司在签订物业管理合同时，都会承诺安排值班人员，24小时巡逻员等防盗措施，做好小区内的安全防范工作。因此，出现被盗情况，可以根据合同约定向物业索偿。
在合同没约定的情况下，如果合同没有约定或物业公司不愿意赔，这个时候关键要收集证据！有证据能够证明物业存在明显的失职，并且这种失职与业主家中被盗有一定因果关系，可以要求物业承担赔偿责任。
物业对业主们负有安全保障义务，理应尽到合理注意义务和采取合理预防措施，从而保障业主的人身和财产利益不受侵害。房产证的问题：这个一般主张权利是向开发商主张，具体的需要你提供《商品房买卖合同》供律师参考，律师通过诉讼或者谈判方式要求开发商履行办证义务。
例如可让物业公司举证：保安人员未脱岗、监控系统全面良好运作等，如果物业不能证明，则要承担一定赔偿责任。

2019-02-17 21:42:16

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〈物业管理条例〉第规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承当相应的法律责任。
”根据本条规定，如果业主的人身、财产遭到损害不是因为物业管理企业未履行物业服务合同而引起的，则不承当赔偿责任。盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事案件，丢失的财物应由公安机关负责处理，与物业公司无关。
当然，如果物业管理公司未尽到对可疑人员的盘查义务等管理行为的话，可要求它承当相应的赔偿责任

2019-02-17 21:44:24

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