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房屋买卖合同中卖方如果违约,是不是应该将买方的购房款退还?
更新时间:2019-03-25 14:05:19
问题描述:
房屋买卖合同
中卖方如果违约,是不是应该将买方的购房款退还?
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房屋买卖
中,以下六种情况属于卖方违约的责任问题:
一、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时,则构成根本性违约,除非出于
不可抗力
等免责事由,均应当承担
违约责任
。
二、交付迟延。商品房
买卖合同
中,出卖人的给付,实际应由两部分组成,一是将房屋交付使用,二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延,只是给买受人造成某些经济损失,或遭受某些不方便,这些一般可主张违约赔偿即可获取补救,所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后,方可行使解约权。在此中,出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。
三、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
四、商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定,如果双方当事人未有约定,对于依据计算房款的面积误差超过3%部分,费用由出卖人承担:即超过部分,买受人无需另行支付费用,不足部分,则由出卖人双倍返还买受人。这样处理,是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。这样规定,一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘,另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠,通过经济手段来促使合同有效,避免出现房地产逆向流转的后果。
五、关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。对于景观房而言,如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响,都使买受人赢利的合同目的受到极大损害,买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的,买受人可以行使节约权。
六、关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人,在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺,但许多出卖人在交付房屋时,往往不能兑现允诺。一般认为,这些违约并不导致生命财产遭受危险,也不严重影响生活质量,因此不能认定为根本性违约,不应行使解除权,买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。
2019-03-25 13:55:28
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房屋买卖以过户登记为对抗要件,未过户之前,对方有转卖他人的权利,但应对你的损失进行赔偿。
此时你要求赔偿的范围只有:
1、返还你的
预付款
2、赔偿你从支付之日起到返还之日的
银行利息
,以
银行
同期利率计算
3、如果要求定期与短期存款的差额,则你应提供相应
证明
2019-03-25 13:59:07
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房屋买卖
合同
违约怎么办?
买卖合同违约是没有按照合同内的权利与义务
执行
合同规定,例如房款交付的时间内买主没有缴纳房款,而是拖延了几天,在这几天的过程中,就是买主的违约时间。
违约的话,可依通过合同内的规定进行解除,违约人不服
从合同
内的规定的时候,可以找
仲裁
进行解决或是上诉法院,法院会根据买卖合同进行判定事情的违约责任方。
2019-03-25 14:01:55
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买卖合同特征:
1.买卖合同是有偿合同。买卖合同的实质是以等价有偿方式转让标的物的所有权,即出卖人移转标的物的所有权于买方,买方向出卖人支付价款。这是买卖合同的基本特征,使其与
赠与合同
相区别。
是有偿
民事法律行为
。
2.买卖合同是双务合同。在买卖合同中,买方和卖方都享有一定的权利,承担一定的义务。而且,其权利和义务存在对应关系,即买方的权利就是卖方的义务,买方的义务就是卖方的权利。
是双务民事法律行为。
3.买卖合同是诺成合同。买卖合同自双方当事人意思表示一致就可以成立,不以一方交付标的物为合同的成立要件,当事人交付标的物属于履行合同。
4.买卖合同一般是不要式合同。
通常情况下,买卖合同的成立、有效并不需要具备一定的形式,但法律另有规定者除外。
5.买卖合同是双方民事法律行为。
2019-03-25 14:05:19
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