小区车位到底属于谁？小区物业，业主能不能更换

更新时间：2019-07-18 06:24:29

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如何收取小区物业费，　　在物业服务收费的收取方式上，业主与物业服务企业可以约定物业服务费用，并采取包干制或者酬金制的形式。　　
(一)包干制　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。　　实行物业服务收费包干制，物业服务企业往往采取降低服务支出费用的方式，从而暗中提高企业的利润。表现在具体收费中，就是降低服务质量，减少服务人员，扩大收费项目范围，提高收费标准或者乱收费。这种收费形式正是我国目前物业管理收费普遍采取的形式，也是引起物业服务费纠纷的原因之一。　　
(二)酬金制　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。其中预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，企业酬金之外的部分完全转入公共维修基金，由业主监督使用。　　实行酬金制付给物业服务企业的酬金相对会比包干制的费用较高，但这是一个相对公平、透明的方法，为业主提供的服务，基本能够做到质价相符，并且不断变动的酬金比例可以激发物业服务企业的工作积极性，促使其不断的提高服务水平和质量，有利于整个住宅小区服务质量的提高，也有利于物业服务企业自身的发展。

2019-07-18 06:21:55

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些开发商打着“产权不明确”的擦边球，不少购买车位的业主分不清哪些属于人防工程，哪些又属于业主的公共空间。停车位有很多种，地上、地下、人防工程，性质不同、权属不同。一般来说，通过这三种方法可以识别小区停车位产权。
1、停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权(俗称产权)应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的，应受到法律保护。
2、开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。
如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定该地下停车场停车位的使用权。
3、地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。物权法第五十二条规定，国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
从上述规定可以看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。
业主在购买车位的时候应该注意哪些问题?
业主在购买车位的时候首先要留意是不是规划用于车库车位，在报建的时候是不是已写明，开发商能不能够拿到产权证，买了之后业主能不能拿到产权证，还要注意开发商是否在贷款的时候将车库车位抵押给银行，因为一旦他还不起贷款，可能就会被银行出卖，业主的权利就难以得到保障。

2019-07-18 06:24:29

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