拆迁房屋买卖及办证问题

更新时间：2018-08-19 05:05:38

问题描述：

拆迁安置房办证时间国家有规定吗？？
我们是城中城集体土地，05年10月我们村庄被拆迁了。07年3月在房子未交房时我签定了一份房屋买卖合同，把此房低于市价卖了。此合同是个人起草的，未经公证。内容是买方付我4万定金，剩余购房款待办理完房产证后付清。交房时间以开发商交房时间为准。07年4月安置房交的钥匙，在交钥匙同时，我把钥匙给买方了，领钥匙时交的200物业费也是他交的。后来开发商一直未能给办证，07年8月的样子，买方要装修住进去，我未同意，并要求他如果要装修必须再付一定的房款，他不同意再付款，但现在我发现他住进去了。
而现在又出现了两种情况：一是开发商到目前为止也没有给办理房产证，还不清楚像我们这种农村拆迁安置房到底能不能办下来房产证，什么时候给办。
二是买方到目前为止只付了我4万定金，如果按合同说的办，那就等于我十年办不下来证，他十年都不付我房款，一直拿4万定金住着我房子了。
像上述这种情况个人起草，未公证的合同是有效的合同吗？我能不能要求不卖房子了？如果他一直要求按合同履行买卖关系，法院能不能支持我不卖房的观点？国家对拆迁安置房办证时间有没有一个规定期限？？

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按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件：
1.经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。
2.住宅房屋所属的楼盘必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。
3.办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称"大产证"。实际上只要取得"大产证"，就必须具备
一、二条所列条件。没有取得"大产证"的，开发商不能办理交房手续，若开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。

2018-08-19 05:00:52

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房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。买卖双方签订房屋买卖合同时，要注意房屋买卖合同时效问题。
一、房屋买卖合同的撤销时效申请撤销权只有一年，房屋买卖合同的撤销时效是一年
二、房屋买卖合同的诉讼时效，合同纠纷的诉讼时效是两年。
三、房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院发布的《城市私房管理条例》和我国立法机关颁布的《民法通则》。其
一、房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第
(二)项规定，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。其
二、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为：第
一、行为人具有相应的民事行为能力;第
二、意思表示真实;第
三、不违反法律和社会公共利益。

2018-08-19 05:03:49

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商品房买卖司法解释第十八条的规定：　　　
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；　　
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；　　
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
开发商违约不办理房产证，住户可以要求开发商承担违约责任。

2018-08-19 05:05:38

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