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你好,我想在太原购买回迁房,想向您咨询一下需要注意些什么
更新时间:2019-08-21 08:50:52
问题描述:
你好,我想在
太原
购买回迁房,想向您咨询一下需要注意些什么
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对于回迁房
买卖合同
,还需要尤其注意以下几点,并约定相应的
违约责任
。
(一)一定要约定房产过户和交房的时间
签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
(二)严防“一房多卖”的发生
回迁房买卖无法办理
预告登记
,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。在
房屋买卖
合同都有效的情况下,办理了交付或者登记手续,才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同,不违反法律的禁止性规定,均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。
(三)买方不要一次性付全款
没有房产证的房屋买卖存诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果买房留有尾款,而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将为款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
2019-08-21 08:49:52
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购买回迁房与商品房有哪些区别,
1、在房价款方面,商品房与拆迁房有区别,商品房可立即上市,且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠,不含土地转让金,价格相对低廉且有小产权之说,故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的,补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格,并按照经济适用住房政策管理。
2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同,商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖
合同
》,房屋的价款在合同中进行约定。而拆
迁安
置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议,在协议中进行约定。
3、拆迁的是商品房,回迁房自然应当是商品房。拆迁的是集体土地上的私房,或者是经济适用房,回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房,回迁房的所占土地性质,一般是划拨所得,没有交土地出让金,正式办理过户手续时,需交土地出让金。 相关知识延伸阅读:购买回迁房有哪些风险 回迁房,在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%。而这些回迁房总体分两种情况:一种是业主已经持有房产证,另一种是业主只持有回迁协议。
(一)业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的,因为在二手交易的过程中,《房产证》是房管局认可,并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名,这对购买者来说是十分有保障的,不必有其他的担心。
(二)业主手中只有发展商的回迁协议的,这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的,在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议,此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时,只能是在公证处做公证交易,待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。 许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金,甚至先收80%~90%的楼款,作为客人购买该套房子的保证,余数则在真正过户交易后再付清,而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户,这对购买者来说具有一定的交易风险。
2019-08-21 08:50:52
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