高层商社地下停车位的开发商和房地产可以出租吗？

更新时间：2020-02-16 11:35:57

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处理房地产买卖纠纷的基本方法是：
一、审查买卖双方当事人的主体资格是否合法
这是正确处理房地产买卖纠纷的前提条件，其内容包括：卖方是否有权出卖，买方是否有权购买。例如：出卖人是不是该房地产的权利人，出卖的房地产是个人所有还是几人共有或共同共有，其他共有人是否同意出卖。
如果出卖人不是该房地产的权利人，就要查明出卖人对所卖房地产是否有法定的或委托的处分权。如果经过审查，这些问题的答案都是肯定的，则可以认为卖方当事人主体资格合法。对于房地产的购买人，则要审查他们是否有购买权，是否是合格的当事人等。
二、审查买卖双方的意愿表示是否真实
在买卖合同中能否表示双方当事人的真实意愿，是能否产生买卖纠纷的重要原因，在处理中要认真审查一方对他方是否有欺诈、隐瞒、胁迫，或乘人之危而使对方在违背自己真实意愿的情况下进行房地产的出卖或购买行为；房地产买卖合同是否显失公平；当事人一方对合同是否有重大误解等。
三、审查房地产买卖合同的形式要件是否具备
主要包括两个方面的内容：一是看房地产买卖是否采取了书面合同的形式，主要条款是否齐备；二是看是否按照国家有关法律法规、地方人民政府的有关规章的规定到房地产管理部门进行了产权转移登记。
对城市私有房屋的买卖应区分《城市私有房屋管理条例》生效前后的具体情况，区别对待。
四、审查房地产买卖活动是否有违反法律规定的行为
如双方当事人是否有以房屋买卖的合法手段掩盖非法目的的行为；是否维护了同等条件下的优先购买权；出卖享受政府或单位补贴、优惠购建房屋的是否已满禁卖期限；是否侵犯了原产权单位的优先购买权。

2020-02-16 11:21:22

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对于婚前个人所有的房屋，婚后获得的租金，应理解为孳息还是经营性收益，法律没有明确的规定。房屋租金性质认定应结合是否对房屋投入了管理或者劳务。配偶一方投入了精力对房屋加以维护和管理，租金应认定为夫妻共同财产;未对房屋进行维护和管理，则房屋租金属个人财产。
孳息指的是从原物中所出的收益，通常分为天然孳息与法定孳息两种。依照物的自然性质而产生的收益称之为天然孳息。比如：存款利息、有价证券收益、股权分红等收入。经营性收益是指通过投入管理或劳务进行经营而获得的收益。
孳息和经营性收益都是婚姻法中的收益形式。

2020-02-16 11:29:46

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按照我国法律的规定，开发商必须在办理商品房预售许可证的情况下，才能与购房者签订认购协议和商品房买卖合同。开发商明知自己没有商品房预售许可证，但是却又与购房者签订认购书或者房屋销售合同的，其行为属于欺诈。　　《合同法》第54条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　　
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;　　
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;　　
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。　　因此，开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话，属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向法院起诉要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，开发商不仅需要退还购房者已经支付的购房款和利息，而且还要赔偿购房者因此遭受的损失。此外，值得注意的是，在商品房预售许可证欺诈的情况下，上述司法解释还规定了开发商的惩罚性赔偿责任。也就是说，购房者可以要求开发商额外支付与已付房款等额的赔偿。

2020-02-16 11:35:57

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