你好，我想问一个问题，我买了一套无证房，总价120万，付了85万，房东卖了别人，第二套房子，该怎么办？

更新时间：2020-04-02 20:16:03

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《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第2款规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。　　租赁权虽然是债权，但为平衡当事人利益，兼顾经济上保护弱者，该权利被物权化，在一定条件下可以对抗所有权的变动。因此房主在租赁期内有权出卖房屋，买方取得房屋所有权;但承租人有权基于租赁合同继续使用，直至租赁期届满为止，其对于房屋的使用权不因买卖而受影响，此即法律上的“买卖不破租赁”原则。　　“买卖不破租赁”原则的构成要件如下：
1、房屋在租赁期间发生所有权变动，新所有权人须尊重标的物上的承租人使用权原状。也就是说，须取代原所有权人而成为新的出租人。
2、房屋所有权发生了变动，变动原因不仅包括买卖，也可以包括赠与、继承等。在租赁物所有权转让的场合，租赁合同继续存在，除非承租人有终止租赁合同的意思表示，租赁合同的内容除主体变更外，其他内容不变。同时《合同法》第230条规定，房屋所有人出卖出租房屋，要提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。但是“买卖不破租赁”原则，不适用于所有承租人。最高人民法院《关于〈担保法〉若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”此外，租赁期限也有一定限制。《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”　　最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第3款，“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的，可给予一定期限让其找房或者腾让部分房屋”，因此若未约定租期，房主可在合理期限内要求承租人搬迁。

2020-04-02 20:09:54

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从刑事责任角度分析

房地产开发商一房二卖，在主观上存在欺诈的故意，因此在具备法定情节的情况下可能构成合同诈骗罪。合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中采取各种虚构事实的方法，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。

在认定房地产开发商的一房二卖是否构成犯罪时，应注意区分犯罪与民事欺诈行为。首先在主观上，合同诈骗罪行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人的财物，即房地产开发商是通过买受人履行合同、支付房款来获取财物，但自己根本不打算履行交房义务，也就是说房地产开发商意图无偿占有买受人的财物。
而在民事欺诈中，行为人只是为了获取不正当的利益，故意不履行其他合同，但其并不具有无偿占有他人财物的意图，即房地产开发商只是为了获取更高的售房价格而故意一房二卖，但对于买受人已支付的购房款，其并不想非法占为已有。
其次在具体行为上，结合主观故意考虑，构成合同诈骗罪的房地产开发商可能在签订合同时就没有履约能力，如根本不可能建造房屋；也可能在签订合同时，采取各种欺诈手段，如虚构单位、冒用他人名义、伪造票据等，企图骗取买受人的财物占为已有；还可能在签订合同取得买受人的购房款后，又打算不履行交房义务，肆意挥霍所取得对方财物等。
综上，在构成合同诈骗罪的一房二卖行为中，房地产开发商在实施欺诈时须受非法骗取对方财物目的的支配，即其只想无偿占有对方财物，而无履行交房意图，而买卖合同已进入履行阶段，即买受人已经支付房款。

根据刑法的规定，合同诈骗罪是数额犯，即行为在达到数额较大情节时才构成犯罪。目前对于数额尚无明确规定，一般参照最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》，以个人诈骗公私财物2000元以上属数额较大。

2020-04-02 20:13:01

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一房二卖的法律后果如下：　　一：发生“一房二卖”如何处理　　
(一)两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。　　
(二)两份合同均未办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，我们应当遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易。　　
(三)两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按物权对世原理、物权公示原理，和物权优先于债权原理，确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。　　
(四)在第一个买房人已办过户后又卖第二人，因这时出卖人已没有所有权，所以他的第二次卖房是无效的。　　二：买房人的利益怎样保护　　“一房二卖”，应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。　　如卖房者是非房地产开发企业的一般人，对其违约的处理与法律适用。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。

2020-04-02 20:16:03

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