武汉嘉**有限公司与杨**侵权纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人武汉嘉**有限公司（以下简称嘉**公司）因与被上诉人杨**，原审被告现代城市地产（武**限公司（以下简称现代地产公司）、原审被告武汉太**有限公司（以下简称新太**公司）、原审被告武汉太**有限公司（以下简称太平洋购物公司）、原审被告武汉太平**）有限公司（以下简称太平洋投资公司）、原审被告武汉中**有限公司（以下简称中博担保公司）侵权纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2012）鄂江岸民商初字第01215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

2012年3月，杨**诉至一审法院，请求判令：1、确认杨**是钻石大厦2层204B号商铺的房屋所有权人；2、太平洋购物公司向杨**支付自2006年8月19日起至付清之日止的托管收益金及违约金（托管收益金按《委托经营管理合同》约定的每月7，670元标准计算，违约金按应付款的日万分之三计算），现代地产公司、新太**公司、太**资公司、中**公司对此款承担连带清偿责任；3、五被告共同承担本案诉讼费用。审理中，一审法院追加了嘉**公司参加诉讼，故杨**变更诉讼请求为：1、确认杨**是钻石大厦2层204B号商铺的房屋所有权人；2、嘉**公司向杨**支付商铺使用费280，978元（商铺使用费按每月7，670元计算，自2006年9月1日起算至2009年9月19日止）；3、本案诉讼费用由嘉**公司承担。

嘉年瑞雪公司提出独立诉讼请求，请求确认嘉年瑞雪公司是钻石大厦1-3层房屋及地下室的房屋所有权人。

一审法院查明

一审法院查明，1996年7月26日，经武汉市**东湖分局核准，武汉太**有限公司（以下简称原太**业公司）登记成立，方*任公司法定代表人，核准的经营范围为房地产开发、商品房销售及租赁。

位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的钻石大厦原名“联江大厦”，原由武汉联**开发公司开发、建设。2000年7月8日，武汉联**开发公司在完成“联江大厦”主体框剪结构封顶后，将该房地产项目整体转让给原太**业公司。2000年9月21日，武汉**理局（现为武汉市国土资源和规划局）以武土籍字（2000）061号文件同意武汉联**开发公司将该宗土地使用权转让给原太**业公司。随后，原太**业公司取得了该宗土地的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，开始进行房地产项目开发、建设，项目名称为钻石大厦，项目规划设计为一栋18层商住综合楼，地下一层为车库，地面1-5层为整体商场。

为经营、管理钻石大厦1-5层整体商场，原太平洋置业公司拟定商场名称为“世界之窗”，并作为法人股东向武汉**管理局申请设立商场管理公司，武汉**管理局经审核后于2002年7月6日准许太**物公司登记成立，核准的主营范围为物业管理、商铺出租等。

自原太**业公司于2003年开始建设钻石大厦后，原太**业公司持续在报纸上发布“钻石大厦纯投资商铺、投资零风险、年收益8%-15%，统一包租、统一管理、无需自营、10年左右收回投资，投资期满后公司按原价回购商铺”、“产权式商铺投资零风险的十大理由、年租金收益10%投资案例分析”、“首付4-5成后由银行提供5-6成10年按揭贷款”、“租金收益由担保公司及太**集团联合担保”等宣传广告，并以在广告宣传册所附图纸划线的方式将钻石大厦1-5层分割成大小不等的产权式商铺，以太平洋购物公司为包租方，采取“售后包租”形式面向社会公开销售钻石大厦商铺。

2004年2月23日，原太**业公司变更企业名称为现代地产公司。同年7月31日，现代地产公司以其公司股东方*、方**等人要求以原太**业公司名称成立新公司为由，向武汉**管理局申请设立公司。同年8月10日，经武汉**管理局核准，新太**公司登记成立，核准的企业名称、公章与原太**业公司完全相同，方*任公司法定代表人（后于2006年7月10日变更法定代表人为喻**）。在此期间，现代地产公司一直使用原企业名称即“武汉太**有限公司”对外销售钻石大厦及签订合同。

2004年10月14日，杨**购买钻石大厦2层204B号商铺，并签署《武汉市商品房买卖合同》，合同中载明的项目建设依据及商品房销售依据均是原太**业公司名义申办的证照，合同约定：所购商品房为钻石大厦2层204B号商铺，建筑面积为33.81平方米，单价27，225元／平方米，总价920，477元；付款方式为2004年10月14日一次性付清全款。合同还对交房期限及条件、违约责任、产权登记等具体事项进行了详细约定。合同出卖方署名及签章全称为“武汉太**有限公司”。同日，杨**与太**物公司、太**资公司、中**公司签订《委托经营管理合同》、《担保合同》，约定杨**将其所购商铺委托给太**物公司经营管理，委托管理期限为10年（自2004年10月14日至2014年10月13日止），托管收益金总额为920，477元，支付方式为按月支付托管收益金，每月托管收益金为7，670元，太**物公司应于2004年11月18日开始支付月租金，以后每月18日支付月托管收益金；太**资公司、中**公司对太**物公司履行《委托经营管理合同》提供连带责任保证。合同还对双方的其它权利义务进行了约定。上述合同签订后，杨**依约向现代地产公司支付购房款920，477元。太**物公司自2004年11月18日起按照合同约定每月7，670元标准按月向杨**支付托管收益金至2006年8月18日止，此后未继续履行合同。

在合同履行过程中，现代地产公司于2006年5月发出《“钻石大厦”同意退房函告》，以经营亏损为由通知各买受人办理退房手续，并开始改造钻石大厦；太**物公司亦于2006年8月单方发出《关于暂停支付钻石大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》，称其自2006年9月开始停止支付租金收益。在此期间，现代地产公司以原太**业公司名义于2006年7月将钻石大厦1-3层房屋及地下室作价73，800，000元再次卖给嘉**公司，双方签订《钻石大厦商业用房买卖合同》，约定：嘉**公司所购房屋为钻石大厦一至三楼，一楼建筑面积1150平方米，单价50，000元／平方米，一楼总金额为57，500，000元；二、三楼建筑面积2400平方米，单价6，000元／平方米，总金额14，400，000元；地下室面积约380平方米，单价5，000元／平方米，物业转让价款为1，900，000元，该物业为永久使用权；合同总价款73，800，000元；需办证房屋的具体面积届时以房地局产权证面积为准，地下室面积以现场实测为准，金额多退少补；付款方式为签约当日支付首付款5，000，000元，签约后30日内支付20，000，000元，50%部分的余款在2007年1月20日前支付，余下的50%余款部分在四年内每次支付50%的十分之一，签约期满第五年时一次性付完余款。合同还对办理产权证时间、违约责任、物业现状等事项进行了详细约定。合同签订后，嘉**公司于2006年9月进驻钻石大厦开始招租经营，至今仍占有、使用、收益钻石大厦1-3层房屋及地下室。但是，嘉**公司仅支付购房款10，030，000元，余款因现代地产公司下落不明至今未支付。

在嘉**公司经营钻石大厦商铺期间，部分钻石大厦商铺买受人（包括杨**在内）多次与嘉**公司交涉商铺权益，为维护钻石大厦的正常经营，嘉**公司与部分钻石大厦商铺买受人签订协议书，由嘉**公司向钻石大厦商铺买受人支付商铺使用费。2009年9月20日，杨**与嘉**公司签订《协议书》，约定：杨**将其所购钻石大厦2层204B号商铺交由嘉**公司使用，使用期限自2009年9月20日起至该房屋纠纷得到全部解决完毕时止，嘉**公司每月向杨**支付房屋使用费3，258元。协议还约定了其他事项。协议签订后，嘉**公司按约按月向杨**支付房屋使用费至今。但是，杨**没有取得2006年9月1日至2009年9月19日期间的商铺收益，太**物公司没有按合同约定向杨**支付该期间的租金，嘉**公司也未向杨**支付该期间的商铺使用费。审理中，杨**以嘉**公司实际占有商铺为由，选择侵权之诉，要求嘉**公司赔偿2006年9月1日至2009年9月19日期间占用商铺的商铺使用费。

一审法院认为

一审法院认为：1、杨**与原太**业公司（即现代地产公司）签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。杨**作为买受人，严格按照《武汉市商品房买卖合同》的约定支付了购房款，现代地产公司（即原太**业公司）亦按约履行了商品房权属初始登记义务，并向杨**拟制交付商铺，杨**再将商铺出租给太**物公司经营，双方均已实际履行合同，杨**依照合同约定和法律规定已取得钻石大厦2层204B号商铺的房屋所有权。杨**的该项诉讼请求成立，予以支持。2、嘉**公司于2006年7月签订《钻石大厦商业用房买卖合同》，从合同签订时间来看，是新太**业公司成立之后、存续期间，原太**业公司此时已经更名为现代地产公司，对外应当以现代地产公司名义从事民事、经营活动，而不应使用原企业名称、公章。但是，钻石大厦的开发商是原太**业公司，房地产开发项目所需证照均是以原太**业公司名义办理，原太**业公司与新太**业公司的公章一致，嘉**公司作为善意购买人，无法区分原太**业公司与新太**业公司，故不能仅依证据表现形式即合同签订时间、合同签章来认定是与新太**业公司签订合同，也不能以主体不适格为由否定该合同效力；从合同履行情况来看，嘉**公司支付了部分购房款，实际占有、使用、收益钻石大厦1-3层房屋及地下室，表明嘉**公司的购房行为已经得到开发**产公司（即原太**业公司）的追认，故认定嘉**公司于2006年7月签订的《钻石大厦商业用房买卖合同》的出卖方主体是现代地产公司（即原太**业公司），该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。3、虽然嘉**公司占有、使用、收益钻石大厦1-3层房屋及地下室，但嘉**公司仅支付了部分购房款，合同约定义务并未履行完毕，且购房在杨**之后；杨**购房在前，已支付全部购房款，故嘉**公司不能依据《钻石大厦商业用房买卖合同》取得钻石大厦2层204B号商铺的房屋所有权；《钻石大厦商业用房买卖合同》中对于嘉**公司购买的地下室约定的是使用权，而非所有权，因此，嘉**公司要求确认其系钻石大厦1-3层房屋及地下室的房屋所有权人的诉讼请求不能成立，不予支持。嘉**公司对于其不能取得商铺物权的相关损失有权依据《钻石大厦商业用房买卖合同》主张权利。4、杨**将自己所有的商铺委托给太**物公司经营管理，并与太**物公司签订《委托经营管理合同》，按约每月收取托管收益金。太**物公司在履行《委托经营管理合同》过程中，于2006年9月单方终止履行合同，太**物公司理应承担相应违约责任，杨**此时有权收回商铺。但是，开发**产公司将包含杨**所购商铺在内的钻石大厦1-3房屋及地下室于2006年7月整体出售给嘉**公司，嘉**公司依据与现代地产公司签订的《钻石大厦商业用房买卖合同》而占有、使用、收益钻石大厦1-3层房屋及地下室，虽然在主观上没有侵占杨**及其他购房人商铺的故意，但客观上是嘉**公司占有了杨**的商铺，导致杨**不能享有商铺收益权。此时，杨**有权依据《委托经营管理合同》向太**物公司主张违约责任，也可以依据嘉**公司实际占有商铺的事实向嘉**公司主张侵权责任，现杨**选择向嘉**公司主张赔偿商铺使用费，符合法律规定。杨**依据与太**物公司签订的《委托经营管理合同》每月可获得7，670元的收益，但自嘉**公司占有商铺后，未能享有该收益，属于杨**的直接经济损失，故酌定嘉**公司参照《委托经营管理合同》中约定的标准向杨**赔偿商铺使用费。杨**已于2009年9月20日与嘉**公司签订协议书，自愿将其所购商铺交给嘉**公司使用，嘉**公司自2009年9月20日以后占有杨**的商铺不构成侵权，对于2009年9月20日以后的商铺使用费由双方依照合同约定处理，不属本案处理范围，不予评判。因此，嘉**公司应参照《委托经营管理合同》中约定的每月7，670元标准，向杨**赔偿自2006年9月1日起算至2009年9月19日期间的房屋使用费，杨**的该项诉讼请求成立，予以支持。现代地产公司、新太**业公司、太**物公司、太**资公司、中博担保公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、杨**系位于武汉市江岸区上海街江汉路20号钻石大厦2层204B号商铺（建筑面积33.81平方米）的房屋所有权人。二、武汉嘉**有限公司于本判决生效之日起十日内向杨**赔偿占用商铺使用费280，978元（参照《委托经营管理合同》约定的月托管收益金7，670元标准计算，从2006年9月1日起算至2009年9月19日止）。三、驳回武汉嘉**有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5，510元，由武汉嘉**有限公司负担。武汉嘉**有限公司预交的案件受理费11，410元，由武汉嘉**有限公司自行负担。

上诉人诉称

一审宣判后，嘉**公司不服，向本院提起上诉。

嘉年瑞**司上诉请求改判其不承担责任。理由：1、一审判决嘉年瑞**司支付商铺使用费，没有法律依据。嘉年瑞**司占有商铺有购房合同为依据。杨**等个人购房者并未正式收房，嘉年瑞**司与部分购房者签订协议书并支付商铺使用费是双方多次协商，同意搁置房屋所有权争议，暂由嘉年瑞**司支付使用费直到权属纠纷最终解决。杨**签订协议书并领取使用费后又主张之前的使用费，属反悔行为。2、杨**购房实为投资行为，不是真实的房屋买卖，合同应认定为无效。太平洋购物广场原给付杨**的收益金是一种投资回报，不是真实的房屋租金。嘉年瑞**司即使要向杨**支付商铺使用费也应当参照与杨**达成的《协议书》约定的标准。

被上诉人辩称

被上诉人杨**答辩要求驳回上诉，维持原判。

原审被告现代地产公司、新太**公司、太**物公司、太**资公司、中博担保公司未到庭发表意见。

本院查明

经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。

本案争议的问题有：1、杨**与原太**业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是否有效；2、嘉**公司是否构成侵权、是否承担赔偿责任；3、关于损失的计算问题。

本院认为

本院认为，一、关于杨**与原太**业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是否有效的问题。杨**与原太**业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，虽有分割销售、售后包租的情形，但所购商铺位置明确，并已经办理两证，且交由太**物公司经营可视为商铺已经交付杨**，该买卖合同已经履行完毕，一审认定该合同有效是正确的。嘉年瑞雪公司称该买卖合同实为投资，不是真实的房屋买卖、合同应当认定无效的上诉理由不能成立。

二、关于嘉年瑞**司是否构成侵权、是否承担赔偿责任的问题。嘉年瑞**司虽与太**业公司签署《钻石大厦商业用房买卖合同》，但系在杨**购买之后，太**业公司无权处分房屋，嘉年瑞**司并未支付合理对价，而杨**支付了全部购房款并行使商铺相关权益，故嘉年瑞**司不能依据该买卖合同取得案涉商铺的所有权。嘉年瑞**司在没有依法取得所有权的情况下占有了杨**的商铺，导致杨**不能享有商铺收益权，故构成对杨**的侵权，应当向杨**赔偿相应的损失。嘉年瑞**司称系合法占有、不存在侵权的上诉理由不能成立。

三、关于损失计算的问题。杨**于2009年9月20日与嘉**公司签订协议书，自愿将其所购商铺交给嘉**公司使用，该协议明确约定使用费标准，嘉**公司已按协议书约定的标准向杨**支付商铺使用费，这是双方的合意行为。2009年9月20日以后嘉**公司使用商铺不构成侵权，该期间的使用费问题属合同纠纷，一审判决不予处理并无不当。嘉**公司称2009年9月20日以前的使用费也应参照协议书约定的标准支付的上诉理由，因缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。

综上，上诉人嘉年瑞雪公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5510元，由武汉嘉**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十六日