南宁市房管处诉李*枢房屋租赁合同纠纷一案

审理经过

原告南宁**管理处（简称南宁市房管处）诉被告李*枢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月11日受理后，依法由审判员莫**适用简易程序于2014年7月25日公开开庭进行了审理，原告房管处的委托代理人杜**、被告李*枢及其委托代理人李*银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告房管处诉称：原告是南宁**理局下属的事业单位，负责直管公房的租赁、出售、修缮、装饰和危旧房屋改造工作。被告于2009年9月29日与原告签订了《非住宅租赁合同》（以下简称合同），合同约定，甲方（即原告，下同）将其经营管理的蒲庙镇胜利街X号X号铺租赁给乙方（即被告，下同）使用，租赁期限为2009年10月20日至2012年10月19日，房屋租金为400元/月，按月支付。在合同期限届满后，双方并没有签订新合同，仍按原合同继续履行，但合同期限转为不定期，原告有权随时解除合同。2014年4月23日，原告向被告发出书面通知，告知其关于该铺面的合同终止、房屋交还、公开竞租等事宜。2014年5月14日，原告又向被告发出书面通知，告知被告商铺已确定新承租人，要求被告在规定期限内腾空交还房屋，但至今被告仍未腾空。根据合同第七十七条约定“租赁期满或其他原因导致合同终止时，如乙方未在甲方通知的腾空期限内将房屋腾空交还甲方的，房屋腾空交还日期每逾一天，乙方按本合同月租金的15%的标准向甲方支付房屋占用费”。被告未在原告通知的期限内腾空交还房屋，原告有权要求被告支付房屋占用费。为维护原告的合法权益，请求人民法院判令：一、确认原告与被告签订的租赁合同已于2014年4月23日解除，被告腾空蒲庙镇胜利街X号X号铺交还原告；二、被告按每日60元支付从2014年5月1日起至被告腾空交还房屋之日止的房屋占用费；三、被告承担本案的诉讼费用。

原告向本院提供的证据及拟证明的内容是：1.南编办〔1998〕22号文件，拟证明原告管理公房的职能；2.邕房权证字第0226XXXX号房产证，拟证明房屋的产权人；3.《非住宅租赁合同》，拟证明原、被告之间存在租赁关系，合同期限已届满，原告要求被告支付房屋占用费的依据；4.关于胜利街X号腾*及公开竞租的通知（存根），拟证明原告告知被告关于蒲庙镇胜利街X号X号铺的合同终止、房租交还、公开竞租等事宜；5.关于腾*胜利街X号的通知（存根），拟证明原告再次要求被告腾*交还房屋；6.南国早报（2014年4月23日），拟证明原告对铺面的公开竞租尽到了告知义务。

被告辩称

被告李*枢辩称：一、原告与被告的合同关系并未解除，被告于2014年5月14日之前，没有收到原告任何解除合同的通知，故原告主张合同已于2014年4月23日解除不符合事实；二、原告通知解除合同并腾空商铺期限不合理，根据我国《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依据本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，被告为完成腾空搬迁工作至少需要1-3个月；三、被告享有商铺续租的优先权，作为承租方且租赁关系尚存，在合同还没有依法解除的情况下，原告采取不协商和规避承租人知情权的运作方式，让被告失去机会参加竞租，剥夺了承租人的优先续租权利，根据公平和诚实信用原则，不论竞租价结果如何，被告应享有优先承租权，原告同意按新租价续签合同；四、合同尚未解除，原告要求按每日60元支付房屋占用费缺乏事实和法律依据，即使要支付房屋占用费，按每月租金400元计算，每天最多13元。

被告李*枢提供的证据及拟证明的内容是：1.《非住宅租赁合同》，拟证明原、被告于2009年9月29日签订非住宅租赁合同，双方之间存在租赁合同关系；2.工商银行存折，拟证明被告从未拖欠原告租金；3.发票联3份，拟证明被告向原告履行支付租金义务；4.关于腾空胜利街X号的通知，拟证明原告解除合同通知的告知期限不合理，剥夺被告同等条件下的优先竞租权。

经庭审举证质证，本院认为原告与被告提交的全部证据均真实合法有效，与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。在证明力方面，原告提交的证据1、2、3、5、6可以证明原告拟证明的内容；原告提交的证据4即关于胜利街50号腾*及公开竞租的通知（存根），可以证明该通知记载有关于蒲庙镇胜利街X号X号铺的合同终止、房租交还、公开竞租等事宜，但不能证明原告已将该通知送达给被告。被告提交的证据1、2、3可以证明被告拟证明的内容；被告提交的证据4即关于腾*胜利街X号的通知，可以证明原告已将该通知送达给被告，但不能证实被告关于原告解除合同通知的告知期限不合理，剥夺被告同等条件下的优先竞租权的主张。

本院认为

本案争议焦点是：一、被告是否享有优先承租权，原告主张本案合同已解除的理由是否成立，如已解除，于何时解除？被告应否腾空并返还本案的房屋给原告？二、原告要求被告支付房屋占用费有何事实和法律依据？占用费是否过高，应如何计算？

根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明如下案件事实：

原告是南宁**理局下属的事业单位，办理有事业法人证书和组织机构代码证，负责直管公房的租赁、出售、修缮、装饰和危旧房屋改造等工作。南宁市邕宁区蒲庙镇胜利街X号X号商铺是原告管理的直管公房。2009年9月29日，原告与被告签订了一份《非住宅租赁合同》，约定的主要内容是：原告将蒲庙镇胜利街X号X号铺租赁给被告使用，经营项目为床上用品；租金为400元/月，按月支付；租赁期限为2009年10月20日至2012年10月19日；租赁期满或其他原因导致合同终止时，如乙方未在甲方通知的腾空期限内将房屋腾空交还甲方的，房屋腾空交还日期每逾一天，乙方按本合同月租金的15%的标准向甲方支付房屋占用费，等等。合同落款处甲方经办人一栏有原告方工作人员曾*的签名并加盖有南宁市房产物业管理处的印章，乙方一栏有被告的签名（签其曾用名李*）。合同签订后，双方均依约履行了各自的义务。在合同期限届满后，双方没有签订新的租赁合同，但仍按原合同继续履行，被告已支付租金至2014年4月份。2014年5月14日，原告向被告送达一份腾空胜利街50号的通知，通知的内容是：“李*租户：你户承租我单位管理的蒲庙镇胜利街X号X号铺面（以下称该铺面）的租赁合同已于2012年10月19日到期，房屋占用费收至2014年4月30日。根据我国合同法的规定及租赁合同的约定，我单位可以随时解除与你的租赁合同，收回商铺。因此，我单位决定对商铺重新招租，并于2014年4月23日书面通知你户参加我单位对商铺的公开招租，但你户拒收拒签通知，也没有参加我单位于2014年4月29日对商铺的公开招租。该商铺已确定新的承租人。请你自接到本通知之日起3日内，将房屋腾空交还我单位，逾期不腾空房屋的，我单位将依法收回房屋并向你追缴房屋占用费。”通知的落款时间为2014年5月14日，落款处加盖有南宁市房产物业管理处兴**管所的印章，通知存根联加盖有见证单位南宁市邕**居民委员会的印章并有该委员会工作人员刘*的签名。庭审中被告认可已于2014年5月14日收到了该通知，但认为原告方剥夺了其优先续租权。

本院认为：

原告南宁市房管处与被告李*枢签订的《非住宅租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定的租赁期限届满后，双方未再签订租赁合同，被告继续使用租赁房屋，原告继续按400元/月收取租金，对此双方均无异议，因此原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。本案中，原告已于2014年5月14日向被告送达了关于腾*胜利街X号的通知，该通知要求被告腾*交还租赁房屋，已包含有解除合同的意思，租赁合同解除通知已于2014年5月14日到达被告，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条的规定，本院确认本案租赁合同于2014年5月14日解除。因原告没有证据证实于2014年4月23日将关于胜利街X号腾*及公开竞租的通知送达给被告，被告也不认可收到该通知，故本院对原告主张确认租赁合同解除时间为2014年4月23日的诉讼请求不予支持。鉴于合同已解除，被告理应将租赁房屋腾*交还给原告，本院对原告要求被告腾*蒲庙镇胜利街X号X号铺交还原告的诉讼请求予以支持。自租赁合同解除至今已超过三个月，根据本案原告的请求、被告经营商品种类及腾*房屋所需时间等实际情况，本院确定于本案判决生效之日起十日内被告腾*并交还租赁房屋给原告。关于被告主张其享有优先续租权即优先承租权的问题。被告提出其享有优先续租权的抗辩，因房屋租赁中的优先承租权法律没有强制性的规定，双方在租赁合同中对优先承租权的问题也没有约定，故被告抗辩中主张其享有优先续租权没有事实与法律依据，本院不予采纳。

关于原告要求被告支付从2014年5月1日起至被告腾空交还房屋之日止的房屋占用费的问题。双方在租赁合同中约定“租赁期满或其他原因导致合同终止时，如乙方未在甲方通知的腾空期限内将房屋腾空交还甲方的，房屋腾空交还日期每逾一天，乙方按本合同月租金的15%的标准向甲方支付房屋占用费”，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，原告可以依据租赁合同向被告主张房屋占用费。被告提出原告主张的房屋占用费过高。原告对被告未按通知腾空并交还房屋的行为给其造成的实际损失未能举证证明，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对于被告认为原告主张的房屋占用费过高的意见，本院予以采纳。根据本案实际情况，房屋占用费或租金（合同解除前为租金，合同解除后为房屋占用费）分两部分计付，第一部分从合同解除前未付租金的2014年5月1日起至合同解除后3日宽限期届满之日即2014年5月17日止，应按合同约定的月租金400元计付，为226.67元（400元/月30日/月17日）；第二部分从合同解除后的宽限期届满之次日即2014年5月18日起至被告腾空并交还房屋给原告之日止，可按合同约定的月租金400元上浮50%（即月占用费600元，日占用费20元）计付占用费。原告主张的房屋占用费（解除合同前为租金），合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告南宁**管理处与被告李*枢签订的《非住宅租赁合同》于2014年5月14日解除；

二、被告李*枢腾空并交还南宁市邕宁区蒲庙镇胜利街X号X号铺给原告南宁市房产物业管理处；

三、被告李*枢支付给原告南宁**管理处2014年5月1日至合2014年5月17日的房屋租金和占用费共226.67元；

四、被告李*枢支付给原告南宁**管理处2014年5月18日之后的房屋占用费（计付办法：从2014年5月18日起至被告腾空并交还租赁房屋给原告之日止，按20元每日计付）。

案件受理费50元（原告已预交），由原告南宁市房产物业管理处负担17元，被告李*枢负担33元。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族**人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族**人民法院，同时在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（款汇：南宁**民法院诉讼费专户；开户行：中**银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01020101188XXXX），逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年八月十五日