杨*与博乐市**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨*因与被上诉人博乐市**有限公司（以下简称百**司）、第三人新疆博乐**有限公司（以下简称农商银行）商品房买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院（2015）博垦民初字第251号判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨*及委托代理人康**，被上诉人百**司的委托代理人梁**、于彬，原审第三人农商银行的委托代理人李**、阿**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2012年10月22日，杨*与百**司签订商品房买卖合同。双方约定，王杨*购买百盛大厦负一层14A号房屋，建筑面积14.5㎡，最终面积以产权面积为准，每平方米9，780元，合计141，810元，一次性付清，房屋价款多退少补。同时双方对交付期限、违约责任进行了约定，其中，被告应于2013年12月30日前，经验收合格向原告交付房屋，逾期60日，被告按日万分之零点五承担违约金，并有权解除合同。2013年12月22日前原告先后向被告共计交纳房款71，810元。2014年1月13日，由被告担保，原告与第三人签订个人购房抵押借款合同，在第三人处借款70，000元，同日，第三人将该款汇入被告账户。2014年1月9日，百盛大厦经建设、监理、施工、设计验收合格后，陆续通知购房人员领取房间钥匙，原告亦到场查看后，对交付的房屋与预期承诺的房屋不一致，便拒绝受领，并提出解除合同，要求退还房款，遭百**司拒绝。2015年4月2日，博尔**治州公安消防支队作出博**（验）字（2015）第0019号关于百盛大厦建设工程消防验收合格的建设工程消防验收意见。

一审法院认为

原审认为，原告杨*要求解除商品房买卖合同的理由不能成立。首先，原、被告之间订立的商品房买卖合同是在平等、自愿的基础上，依据《中华人民共和国合同法》所达成的协议，是双方当事人真实意思表示，充分体现了当事人意思自治的原则，原、被告双方对交易的各个环节都应按照诚实信用原则履行合同。被告百**司所销售的房屋，是在签订了土地出让合同，取得建设规划许可证、工程施工许可证、商品房预售许可证后，与原告订立商品房买卖合同，符合商品房买卖的条件，合法有效。其次，被告百**司已按合同约定的期限交付房屋，虽然双方约定交付期限为2013年12月30日，逾期超过60日后，原告有权解除合同。被告于2014年1月中旬电话通知原告办理交接手续，而原告未领受，应视为被告履行了告知义务按约定交付房屋，虽然合同约定应书面通知，并签署房屋交接单，但随着社会程度的发展，科技水平不断提高，在实践中，采用传真、邮寄、电话等方式作为通知方式，并不违反法律规定，同时原告杨*不予领受的行为，应视为已收到交接的通知，现以被告未按约定交接为由，不能对抗对房屋的实际接收与控制；再次，被告百**司已按合同约定具备了房屋交付的条件，建筑工程已竣工验收。原、被告双方订立的合同，对验收确定五种方法，而双方选择第一种商品房经验收合格，由开发商负责组织进行工程竣工验收、评定是否合格，遵循谁开发、谁验收的原则。原、被告选择经验收合格作为交付使用以约定并无不当，故原告杨*要求解除合同的主张本院不予支持。

原告杨*要求被告百**司退还其购房款141，810元、支付利息损失8，581.2元的理由亦不能成立。尽管双方在订立合同时约定了解除合同的条件，但解除权应在法律规定或者当事人约定的期限内行使，逾期不行使则丧失该权利。同时对解除合同首先应进行协商，如果协商不成，可以请求人民法院或者仲裁机构解除合同，该请求权的行使受除斥期间的限制。根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持；当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。原、被告双方订立的合同中，对逾期60天不交付房屋，原告有权解除合同，但原告在法律规定的期限内未行使解除权，已超过法律规定的除斥期间，故其主张本院不予支持。

原告杨*要求解除与第三人农商银行签订的个人购房抵押借款合同的理由不能成立，由于该合同是依附于商品房买卖合同的从合同，其本身不能独立存在，必须以主合同的存在并生效为前提。而原、被告之间订立的商品房买卖合同合法有效，所签订的借款合同是基于买卖关系产生的按揭贷款，且原、被告及第三人在借款合同中明确约定，借款人因房屋买卖合同与售房人之间发生的任何纠纷，均不影响借款人、保证人和抵押人履行合同的承诺、保证、义务和责任，因此对原告该杨*诉讼主张本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十八条、第二百七十九条，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、驳回原告杨*要求解除与被告博乐市**有限公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求；二、驳回原告杨*要求被告博乐市**有限公司退还所支付的房款141，810元、支付利息损失8，581.2元的诉讼请求；三、驳回原告杨*要求解除与第三人新疆博乐**有限公司签订的个人购房抵押借款合同的诉讼请求；本案受理费3，236元，由原告杨*承担。

上诉人诉称

宣判后，杨*不服一审上述判决，向本院提起上诉认为，

一、原审法院凭借证人代某的证言确认2014年1月中旬通知了上诉人办理房屋交接手续，事实认定错误。这次通话仅能证明双方有通话记录，并不能证明通话内容是通知上诉人交接房屋。原审对证据的采信不当，导致事实认定错误。二、上诉人早在2014年9月就开始向原审法院提起诉讼并将立案所需要的材料交到立案庭。原审法院立案庭收取了起诉材料，因当时有同样案件在原审法院审理，原审法院告知上诉人在另一案件管辖权异议结束之后再行立案，上诉人已在法律规定时间内行使了解除权，即使案件正式受理的时间已过期也不是上诉人的责任。综上，请求二审法院撤销博乐**法院（2015）博垦民初字第251号民事判决；解除上诉人杨*同被上诉人之间的商品房买卖合同并退还购房款141，810元、赔偿经济损失8，581.2元；解除上诉人杨*与第三人之间的贷款合同；本案的诉讼费及其他费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人百**司答辩认为，上诉人杨*称没有接到交房通知，被上诉人未交房，与其购买房屋的目的相悖。2014年1月被上诉人电话通知杨*办理交接房手续，杨*承认百**司给其打电话，但却否认通知其接房，百盛大厦涉及上千份合同的履行，被上诉人均以电话方式通知，是杨*本身不想要房，拒绝接房，不想实现合同目的才如此辩称，上诉人交了一半房款一半办理了贷款合同，抵押贷款的法律效力已经产生，按照商品房买卖合同相关司法解释的规定，上诉人的解除权已经超过，被上诉人房屋交付行为完全适当，上诉人的上诉理由不能成立，希望二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

上诉人博乐农商行辩称，上诉人要求解除与农商银行的抵押借款合同没有事实依据，该合同合法有效，应当予以保护。上诉人与百**司之间的房屋买卖合同和第三人与上诉人的贷款合同是两个不同性质的合同，上诉人因与百**司解除合同进而要求与第三人解除合同没有依据，第三人作为贷款人全面履行了合同义务，没有任何过错和违约行为，上诉人应当依法履行借款合同。

二审中各方当事人均未提供新证据。

本院查明

二审经审理查明事实与一审认定相同。

本院认为

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案件，双方签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点是：涉案房屋是否符合上诉人与被上诉人合同约定的交付条件；百**司是否存在延期交房的违约行为，应否承担违约责任问题。

关于被上诉人承建的涉案房屋是否符合合同约定的交付条件问题。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第八条对房屋交付期限及交付条件进行了约定，该条中共列明四种房屋交付条件，上诉人与被上诉人选择“该商品房经验收合格”作为本合同履行的房屋交付条件，所以如何理解“该商品房经验收合格”是处理本案的关键。由于合同中双方对“该商品房经验收合格”没有具体解释，双方又对具体交付中的验收内容及具体由谁组织验收、怎样进行验收，以及开发商交房时需提供哪些验收合格的证明文件未进行约定。庭审中，双方对合同第八条交付条件中的验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格、商品房取得商品住宅交付使用批准文件在房屋交付验收中有何差别，需提供证据文件有何差别未明确，所以上诉人认为应当依照《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》和《城市房地产开发经营管理条例》等的规定，被上诉人应当通过消防部门验收并提供《竣工验收备案表》才符合双方约定的交付房屋条件的事实依据不足，“竣工验收备案”是政府部门对开发商开发商品房的行政管理监督措施，其依据是部门规章，不具有强制改变当事人关于商品房买卖交付条件的约定的效力。《中华人民共和国合同法》第六十一条对合同约定不明的补救规定，协商不成可按习惯确定履行条件，现被上诉人提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告，确认被上诉人承建房屋已通过勘察、设计、施工、监理、建设五家单位的竣工验收，且消防部门已于2015年3月31日通过博**（验）字（2015）第0019号确定该工程消防合格，综合考虑被上诉人所建房屋已有大部分住户入住，已经具备基本的使用条件，及本地区建筑工程竣工验收的实际情况，一审法院依据《中华人民共和国合同法》的规定，确认涉案房屋系验收合格的房屋，未违反双方合同约定，已达到合同约定的房屋交付条件并无不当，对此本院认定相同。

百**司是否存在延期交房的违约行为，应否承担违约责任问题。上诉人认为被上诉人没有按照合同约定的履行方式书面通知交房，导致逾期交房的状态一直持续，并达到超

过逾期交付房屋60天的合同解除条件，根据查明的案件事实，2014年1月中旬，被上诉人电话通知上诉人交纳契税、维修金等办理房屋交接手续，虽然告知形式与合同约定不同，但不能否定被上诉人履行了相应的告知义务，上诉人接到通知而未前往办理，致使上诉人与被上诉人房屋至今未交接，双方均有过错，因上诉人已在约定的时间内履行了相应通知义务，合同约定的解除条件不成就，上诉人因此要求解除合同理由不能成立。本院对上诉人行使解除权是否经过法定期限的理由不再审查。同理，因上诉人主张与百**司解除合同的理由不成立，其与博**银行的借款合同为有效合同，并已实际履行，贷款人博**银行已全面履行了合同义务，没有任何过错和违约行为，上诉人应当依法履行借款合同，上诉人要求解除其与博**银行的贷款合同的理由亦不能成立。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，上诉人的上诉没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3，308元，由上诉人杨*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月二十日