地役权不是独立的物权。地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
地役权具有从属性：
1、地役权不得与需役地分离而为让与；
2、地役权不得由需役地分离而为其他权利的标的；
3、地役权随需役地所有权或使用权的消灭而消灭。
地役权因以下原因而取得：
1、基于法律行为而取得。经由设定行为取得地役权，包括两种情形：
第一是，以合同行为设定地役权；
第二是，单独行为，如遗嘱行为设定地役权。
2、基于法律行为以外的原因而取得。
第一是，因时效而取得，仅限于继续并表现的地役权；
第二是，因继承而取得。
地役权因以下原因而消灭：
1、土地灭失。土地灭失是任何以土地为标的的物权灭失的原因，但地役权不但因为作为其标的物的土地（供役地）灭失而消灭，也因需役地的灭失而消灭。
2、目的事实不能。设定地役权的目的事实上不能实现，即供役地事实上不能再供需役地便利时，地役权消灭。例如汲水地役权因供役地水源枯竭而消灭。
3、供役地权利人解除地役权关系。在下列两种情况下，地役权因供役地权利人解除地役权关系而消灭：
第一，地役权人违反法律规定或者合同约定，滥用地役权。地役权人滥用地役权包括多种情形：地役权人不按土地用途使用土地，并且导致了土地的永久损害，譬如供役地为耕地，而地役权人将其用途改变，使之无法耕种；地役权人不按土地的约定用途使用土地，经供役地权利人多次警告、挖掘池塘养殖等；地役权人超越地役权合同约定的范围使用供役地，妨害供役地权利人正常的生产和生活，虽经供役地权利人多次交涉仍不改正；地役权人利用供役地从事违法犯罪活动；等等。
第二，有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。在有偿地役权合同履行中，需役地一方当事人按照地役权合同约定的数额和时间向供役地一方支付费用是其应当履行的合同义务。若交费义务经过权利人在合理期间两次催告仍不履行支付费用的义务，则供役地一方当事人可以解除地役权关系。
4、抛弃。地役权人如将其地役权抛弃，供役地则因之恢复其无负担的状态，地役权归于消灭。但如果是有偿的地役权，地役权人抛弃地役权后，仍应支付地役权全部期间的租金。
5、存续期间的届满或者其他预定事由的发生。地役权如有存续期间，因期间的届满而消灭。其设定行为附有解除条件的，因条件的成就，地役权消灭。
根据民法典物权编的规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。否则，若因此给第三人造成损失的，应当承担赔偿责任。
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