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  现在一手房都是固定的价格,一房一价,而且抢房的人不少,竞争非常大,所以买二手房的人越来越多了。想必很多人都想要了解,二手房买卖合同无效的情形有哪些?二手房买卖合同违约金是多少?签二手房买卖合同潜在的法律风险有哪些?下面由找法网小编为您介绍一下。

二手房买卖合同无效的情形

  一、二手房买卖合同无效的情形

  1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同

  根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。

  2、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同

  限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。

  3、以欺诈签订的房屋买卖合同

  这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

  4、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同

  这是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。

  5、乘人之危签订的经济合同

  这是是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

  6、双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。

  这是是指双方当事人故意串通,损害国这、集体或第三人的利益签订的合同无效。

  7、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,亦认定为房屋买卖合同无效。

  二、二手房买卖合同违约金

  在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中,中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%,也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高,完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。

  在二手房买卖合同中,通常会约定一种“滞纳金”,主要是针对迟延履行合同义务时,违约方需支付的;另外一种是违约金,通常是指一方违约导致合同无法继续履行时,违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨,或者对法律一知半解,很多人混淆了这两种违约金的适用,在一方稍有违约情形时,守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金,但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约,导致合同解除时,才承担此部分违约金。如果合同继续履行,一般参照“滞纳金”追究违约责任。

  三、签二手房买卖合同潜在的法律风险

  1、遗漏必要主体

  一般而言,房屋买卖合同必定涉及房屋的所有权人是谁,如果房屋为多人共有(如夫妻共同共有),而订立合同时共有人未在买卖合同上签字,可能导致买卖合同无效。

  2、合同主体不合法

  现实生活中,部分买受人在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性,主要是未核实房主的身份,某些不法分子(如房屋的承租人)通过假证冒名与买受人签订买卖合同,以致买受人最终钱房两空。

  3、房屋存在物权瑕疵

  主要是指买卖的房屋权利不具备完整性,如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。

  4、故意规避税收

  现实生活中,部分买卖双方耍小聪明,采取“高买低报”、延期过户、假赠予等方式规避税收,但上述行为存在较大的法律风险,最终聪明反被聪明误,吃亏的还是自己。

  以上是找法网小编整理的二手房买卖合同无效的情形、二手房买卖合同违约金、签二手房买卖合同潜在的法律风险的内容。希望上文的的内容会有所帮助。还有其他需要了解的法律知识,欢迎上找法网的法律平台,我们的律师会对于疑问进行专业的咨询解答。

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