陈*与青海**限公司房屋租赁合同纠纷案(1)二审民事判决书

审理经过

上诉人陈*与被上诉人青海**限公司（以下简称恒**司）房屋租赁合同纠纷一案，陈*不服西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年12月29日公开开庭进行了审理。陈*及其委托代理人张**、喇**，恒**司的委托代理人张**、陶**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2011年9月20日，恒**司与陈*签订004#《房屋租赁合同》，将恒**司所有的位于青海省西宁市城中区西大街二号房屋三层合计约1300平方米出租给陈*使用，约定房屋租赁期限为8年，租赁期限从2011年12月1日至2019年11月30日止，年租金总计为936000元，前两年不变，自第三年起进行调整，付款方式为分期付款，第一个半年，每季度为一个付款周期，之后每半年为一个付款周期；在恒**司无任何违约之情形下，陈*未按时交纳租金的，逾期超过15日的，恒**司有权终止合同，限期陈*撤离。2011年11月9日双方又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将主合同第三层剩余面积300平方米出租给陈*，租赁期限从2012年1月1日至2019年11月30日止；陈*拥有恒**司出租房产第三层的独立使用权（除去甲方办公室面积38.61平方米），新增房产租赁面积的年租金为216000元，前两年不变，自第三年起进行调整。付款方式为分期付款，每半年为一个付款周期。合同签订后，恒**司向陈*交付了上述房屋。依据双方签订的合同，陈*于2012年3月16日，向恒**司交付了保证金200000元。

截止2014年7月2日，陈*就004#《房屋租赁合同》尚欠租金933920元，就《房屋租赁合同补充协议》尚欠租金129132元，累计拖欠租金1063052元。

2014年12月8日，陈*申请对其实际租用的房屋面积进行测量评估，城**民法院委托青海**地产评估司法鉴定所进行鉴定。该所于2015年1月16日以鉴定对象无房屋所有权证及分丘图、建筑面积计算表，双方对装修图纸的套内面积存在较大争议为由，将委托鉴定退回城**民法院。后陈*于2015年3月16日再次向城**民法院提出鉴定申请，城**民法院又委托西宁市房屋测绘所进行鉴定，该所于2015年4月16日以该幢楼1-3层面积已经该单位核算测量，涉案房屋面积以该计算数据为准，将委托鉴定退回城**民法院。因两次委托鉴定均无实际结果，2015年4月13日，陈*向城**民法院提交了一份其单方面委托西宁市测绘院出具的西宁市房屋测绘技术报告。因该报告系陈*单方委托，后陈*又于2015年7月20日第三次提出鉴定申请。在鉴定阶段，恒**司于2015年9月23日就陈*单方委托的西宁市房屋测绘技术报告向城**民法院提出书面质证意见，对该技术报告中的相关面积予以认可，城**民法院于2015年10月14日将委托鉴定撤回。

一审法院认为

原审法院认为，陈*与恒**司签订的004#《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合同有效，对双方均有约束力。依据双方合同的约定，在恒**司无任何违约情形下，陈*未按时交纳租金逾期超过15日的，恒**司有权终止合同。现恒**司以陈*未按约定交纳租金主张解除合同，陈*以恒**司未按约定足额交付房屋面积予以抗辩。双方争议的焦点为海澜之家的库房面积是否计算在租赁面积之内。恒**司虽对陈*单方委托的西宁市房屋测绘技术报告中的面积予以认可，但提出海澜之家库房已交付陈*，陈*是否转租与恒**司无关，而对此陈*未能提供证据证明，且前期交纳租金时亦未提出异议，故陈*关于恒**司未足额交付房屋面积违约的主张不能成立，不予支持。现陈*未能按约定交纳租金致使恒**司无法实现合同目的，因此恒**司主张解除004#《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》以及交还房屋的诉讼请求成立，予以支持。同时，陈*的反诉请求不能成立，不予支持。关于恒**司主张的欠付租金，截止日期为2014年7月2日，关于欠付数额，依据双方合同约定计算，应为1063052元，陈*未能按约定交纳租金，其应承担给付拖欠租金的责任，故恒**司的该项诉讼请求成立，予以支持。双方合同解除后，因不存在双方合同中关于不予退还保证金的情形，故陈*交纳的保证金200000元应予以退还，但考虑到其尚欠恒**司租金未付，故该保证金应以折抵租金，尚欠租金应为863052元（1063052元减去200000元）。关于恒**司主张的违约损失，恒**司按银行同期贷款利率计算，并以违约金的形式主张损失274266元，符合法律及相关司法解释的规定，予以支持。判决一、青海**限公司与陈*在2011年9月20日签订的004#《房屋租赁合同》及2011年11月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》予以解除；二、陈*向青海**限公司腾退位于西宁市城中区西大街二号房屋的第三层商铺；三、陈*给付青海**限公司租金863052元，并支付违约金274266元，合计1137318元；四、驳回陈*的反诉请求。

上诉人诉称

陈*上诉称，原审判决中总结双方争议的焦点为海澜之家的库房面积是否计算在租赁面积之内。但在案件审理中，并未查明海澜之家的库房是哪一方出租，原审法院在未对上述争议面积的租赁权属进行查明的基础上，就对争议事实定性，明显不公。原审法院对于陈*未按约缴纳租金的认定有误，适用法律错误，理应纠正。恒**司至今未足额交付房屋面积，构成违约，陈*有履行抗辩权，在恒**司未履行完毕交付房屋的义务前，无权要求陈*支付租金。原审法院对于解除合同的事实依据明显有误，在未能明确合同双方违约先后的情况下，判决陈*承担违约金明显不公，理应纠正。双方应当继续履行合同，恒**司应当足量交付房屋，退还收取的租金、物业费、取暖费等多交费用。恒**司在未能履行足额交付房屋的义务前，无权要求解除合同并要求陈*承担违约责任。请求二审法院撤销原判，驳回恒**司的全部诉讼请求，支持陈*的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

恒**司答辩称，其已经足额交付租赁面积，原审法院认定陈**欠2014年7月2日前的租金1063052元的事实清楚，证据充分。恒**司购买的三楼面积为1638.61平方米，扣减恒**司自己使用的38.61平方米外，剩余面积全部交付陈*使用，陈*称少交付的面积系海澜之家的库房。事实上，海澜之家的库房是恒**司将三楼全部交付陈*后陈*所建，并由陈*交付海澜之家使用。且自双方签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》后至一审期间，长达两年半时间，陈*一直按合同面积支付租金，从未提出异议，在恒**司足额交付租赁面积的前提下，陈*应当按照合同约定支付租金。双方签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》后陈*经常拖欠租金，原审法院判决陈*承担违约金及解除合同依据充分。陈*缴纳的物业费、取暖费由其交给物业公司与恒**司无关，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。

二审审理中，陈*除了对恒**司实际交付的面积、欠付恒**司租金的数额有异议外，双方当事人对一审认定的其他基本事实均无异议，本院予以确认。

二审中调查海澜之家的负责人王**，其身份为恒**司的股东，海澜之家是其独立加盟，海澜之家于2009年12月开业与恒**司无关，经其他股东同意在二楼分隔一处作为海澜之家的仓库。2011年恒**司将一楼部分、二楼、三楼全部出租给陈*，后将海澜之家仓库搬至三楼。陈*认可其在装修期间同意海澜之家使用三楼仓库。

本院认为

本院认为，陈*与恒**司签订的004#《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合同有效。恒**司要求解除004#《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，陈*亦同意解除合同，故本案004#《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》应予解除。关于海澜之家的库房由谁出租的问题，恒**司购买的三楼面积为1638.61平方米，扣减恒**司自己使用的38.61平方米外，剩余面积约1600平方米，在未办理房产手续前，双方租赁合同中面积约定为约1300平方米，补充协议中面积约定为约300平方米，海澜之家的库房是恒**司将三楼全部交付陈*后所建，陈*认可其在装修期间同意海澜之家使用三楼仓库，至于装修期过后海澜之家仍占用的问题，是陈*与案外人海澜之家的纠纷，不是本案的审理范围，应另行处理，本案不存在租赁房屋交付不足的情况，故陈*主张的在恒**司未履行完毕交付房屋的义务前，无权要求陈*支付租金的上诉请求不能成立，不予支持。截止2014年7月2日，依据双方合同约定计算，陈*欠付租金数额应为1063052元。双方合同解除后，陈*交纳的保证金200000元应折抵租金，折抵后尚欠租金应为863052元。关于陈*主张不应承担违约损失的上诉理由，在恒**司按约定交付租赁面积的情况下，陈*应当按照合同约定给付租金，其未按约定履行给付租金的义务，应承担违约责任。恒**司按银行同期贷款利率计算，主张违约金274266元，符合法律规定，应予支持。陈*对此项的上诉请求不能成立，不予支持。综上一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费20323元，由陈*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十九日