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二手房改房交易流程

来源: 找法网 2019-02-25 09:11 0阅读 0点赞 0转发

  在城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房称为房改房。当然房改房虽然是公房,但是房屋所有权归职工个人所有是可以进行买卖的。那么在二手房改房交易流程是什么?以下就是找法网小编整理的内容。

  一、二手房改房交易流程

  1、进行买卖的双方建立信息沟通的渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方必须提供合法有效的证件,包括房屋所有权的证书、身份证件和其它的证件。

  2、卖方如果提供的房屋是合法的,就可以上市交易,买方就可以交纳购房的定金(注意交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或者称房屋买卖契约)。进行买卖的双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致的意见之后,双方需要签订至少一式三份的房屋买卖合同。

  3、买卖的双方应该共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

  4、双方进行立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。

  5、税费缴纳。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

  6、办理产权的转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

  7、对于贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

  8、房屋所有权证买方领取、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

  二、二手房改房交易缴纳的税费

  1、契税

  一般的来说,按3%计征,但是各地也会有不同的变通:比如甘肃省,2004年8月11日实施的《甘肃省已购公房和经济适用住房上市交易管理办法》就规定了房改房交易税费减半。

  2、印花税

  一般都是按交易金额的0、05%由买卖双方各自交纳。

  3、土地出让金

  二手房改房上市出售、交换、继承、赠与时,购房者(含继承、受赠、交换)要缴纳土地出让金,土地出让金为房屋成交金额的1%。

  三、二手房改房交易需要注意的事项

  1、了解产权可靠性。首先要确认产权的房主是否与卖房人是同一人, 为此最好到房管部门查询产权证的真实性;其次要确认原单位是否允许该房屋 的转卖并了解房屋的性质,因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购 权;第三,要了解该房屋是否已经按成本价补足分摊费用,同时鉴于房改房的 土地使用权性质有相当一部分属于国有划拨性质,因此在办理过户交易前应该 首先到市审批服务中心国土局窗口将土地使用权性质变更为国有出让,并交纳 土地使用权出让金,否则不能办理房屋过户登记。

  2、确认登记的面积、使用期限。首先要看房产证中的建筑面积、使用 面积和户内实际面积;其要审查产权证上建筑面积、户型、土地使用期限以 及是否已经交纳土地出让金等;同时要注意,优惠出售房改房的面积专门有计 算口径,即前后阳台,楼道、垃圾通道等公用建筑面积不计人房改面积,故一 般在60平方米以下的房改房产权证上面积如要按正常的建筑面积计算,一般 可增加5平方米左右,具体可请市房地产监理所进行实际勘丈为准,切不可听 信售房人添油加醋所说的“不到50平方米的房改房能办到超过60平方米建筑 面积的房产证”。

  3、清楚房屋背景与周边环境。包括:该房改房是否欠交物业管理费以 及水电煤气费用,或者房屋是否抵押给银行,可向管理处或就近的居民了解情 况。如有配套设施的,要现场使用以确认是否有损坏,观察户内外电线是否有 老化现象,“三表”是否出户,电话线的接通情况,是普通电话还是宽频,小 区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。

  4、确定房价的合理性。通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断 房屋的价值,买家还要多留意媒体信息、广告、宣传,然后与自己所意属的房 屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估,让双方达成合理 的房价。

  以上就是找法网小编整理的内容。希望上文的二手房改房交易流程、二手房改房交易缴纳的税费以及二手房改房交易需要注意的事项的内容会有所帮助。还有其他需要了解的法律知识,欢迎上找法网的法律平台,在线的律师会随时会对于疑问进行专业的律师咨询解答。

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